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白城市人民政府关于深化土地使用制度改革加强土地资产管理的有关规定

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白城市人民政府关于深化土地使用制度改革加强土地资产管理的有关规定

吉林省白城市人民政府


白城市人民政府关于深化土地使用制度改革加强土地资产管理的有关规定


一九九七年四月七日


  为贯彻落实吉林省人民政府《关于深化国有土地使用制度改革,强化土地资产管理的决定》,加强土地资源和资产管理,理顺土地管理关系,科学配置土地资源,确保土地财政收入,结合我市土地有偿使用的实际,制定本规定。
  一、进一步扩大国有土地有偿使用范围
  (一)在全市范围内的国有土地,除党政机关办公用地、军事用地、公共设施和公益事业用地、安居工程、经济适用住房、集资合作建房、教师住房等普通住宅建设用地以及法律、法规规定可以划拨使用的土地外,无论是新增建设用地,还是原有划拨土地,一律实行有偿使用。提倡按年度收取土地出让金。
  (二)国有土地有偿使用实行计划管理。市土地管理部门要会同计划、建设、规划、财政等部门,制定年度土地出让计划和出让金征收计划。计划内容包括:土地出让位置、地块、面积、用途、年限、出让金收入等,报经市人民政府批准后实施。土地出让计划不得突破年度供地计划,超出年度供地计划的不予供地。
  (三)新增建设用地,除本规定第(一)条规定可以划拨使用的土地外,一律以出让方式供应。旧城改造涉及的房地产开发用地,原则上采取拍卖、招标的出让方式供应;各项建设需征用集体土地的,原则上先由政府将集体土地征为国有,然后进行“通平”开发,再由土地管理部门代表政府组织出让。
  (四)对原无偿划拨的国有商业、服务业、工业及其他企业使用的国有土地,经过具有评估资格的专业评估机构评估后,本着有利于合理配置土地资源,促进企业产权制度改革的原则,由土地管理部门、财政部门与企业主管部门共同研究确定土地资产处置办法。
   1、对盈利企业和有负担能力的企事业单位,以出让方式供应土地。按年缴纳出让金。
   2、对亏损企业,以出让方式供应土地,企业按年向政府缴纳出让金。确有困难的,经政府批准后,可只算帐,不拿钱,由土地管理部门边收边退实行“空转”。待企业经济效益好转后再转入正常缴纳。
   3、企业产权转移的,除法律、法规规定可以不办理土地使用权出让手续的以外,原土地使用者必须到土地管理部门办理有偿使用手续,一次或分期缴纳土地出让金,并进行变更登记,土地管理部门依法审核换发土地使用证。
   4、企业破产,由政府收回土地使用权,依法予以出让。
  (五)新设中外合资、合作企业,中方以划拨土地使用权投资入股的,除国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的以外,必须办理土地出让手续,缴纳土地出让金。对于一次性缴纳土地出让金有困难的,可在出让合同中约定分期缴纳。原有外商投资企业通过划拨方式取得的土地使用权,要按有关规定签订有偿使用合同,逐年缴纳场地使用费。
  (六)划拨土地使用权出租或改变用途作为经营性用地和搞翻、改、扩建用于经营性用地的,除法律、法规规定可以不办理土地使用权出让手续的以外,必须按审批权限到土地管理部门补办出让手续,逐年或逐月向政府缴纳土地出让金。
  (七)用划拨土地使用权抵债,必须经具有评估资格的专业评估机构评估后,到土地管理部门办理土地出让手续、补交出让金,并办理土地权属变更手续,否则,划拨土地使用权不能抵债。
  (八)土地有偿使用的出让年限,商业用地最高不超过20年,其它用地最高不超过30年为宜。期满后续签或重新签订土地出让合同。
  (九)土地管理部门要按照《吉林省土地登记条例》的规定,对用地单位和个人核发土地使用证。对取得住宅楼产权的居民逐户办理土地登记手续,发放土地使用证,实行土地使用证年检制度。
  (十)土地使用权出让、转让、出租、抵押和其他涉及土地资产处置的,必须经具有评估资格的专业评估机构评估。评估结果经同级土地管理部门确认后,方可作为土地资产处置和出让金收取的依据。
  (十一)军队依法转让、出租土地使用权,包括以土地使用权为条件与地方合建、扩建房屋,兴办合资合作企业,出售、出租地上建筑物、其他附着物及原有、新增开发耕地出租等,用地单位须持解放军土地管理局制发的《军用土地补办出让手续许可证》,到县级以上土地管理部门补办土地使用权出让手续,办理土地变更登记。
  (十二)军队依法转让、出租土地使用权的土地收益金,地方不参与军队土地收益分成。县级以上土地管理部门可依照财政部[1992]财综字第172号文件及总后勤部[1998]后营字766号文件规定,收取土地出让业务费和登记费。

  二、严禁集体土地进入市场
  (十三)要严格执行《吉林省基本农田保护条例》及乡(镇)村建设规划,严格控制农村建房占用耕地,确需占用的,要经土地管理部门严格审查,报县级以上人民政府批准。对农村居民宅基地超出法定面积的,按照《吉林省土地管理条例》第66条规定进行管理。
  (十四)集体土地不经国家征用,不能进入市场。各级土地管理部门,对集体土地出租、转让等非法行为要严肃查处,保证土地市场依法有序的健康发展。

  三、严格农用国有土地的开发管理
  (十五)各级人民政府要依据土地利用总体规划,现状调查成果,制定本地区的土地开发规划,有组织、有计划地开发和合理利用土地后备资源。开发耕地后备资源须经农业、畜牧、林业、水利等有关部门论证,并提出可行性研究报告,防止盲目、随意开发,保证开发后的耕地质量。
  (十六)开发国有新增耕地,要按照《吉林省土地管理条例》规定的审批权限履行审批手续。各开发单位或个人要携带拟开发土地的有关资料到县级以上土地管理部门申报,经审查同意报本级人民政府批准后方可开发。
  (十七)各级土地管理部门要深入到拟开发土地现场踏查和勘测,根据国家有关土地法律、法规进行确权登记,颁发《国有土地使用证》或《集体土地所有证》。
  (十八)国家机关企事业单位(含国有农、林、牧、渔、苇场),乡(镇)村新开发的国有耕地,要向县级以上土地管理部门及有关部门申报,(农村新增耕地以村或乡(镇)为单位申报),按开发耕地审批权限办理审批手续。土地管理部门及有关部门实行现场勘测和登记发证。
  (十九)开发的农用国有土地,可由县级人民政府出让给乡(镇)、村、国家机关、企事业单位(含国有农、林、牧、渔、苇场)开发使用;也可由县级土地管理部门代表同级人民政府开发后,租赁给单位和个人使用。由县级政府非投资性发包的,旱田每公顷每年出让金不少于100元,水田每公顷每年出让金不少于500元;投资性发包的,其出让金可由发包和承包双方根据投资额多少另行商定。
  (二十)国有农、林、牧、渔、苇场及其它企事业单位,在本场区域内新开发国有耕地需按隶属关系报本级土地管理部门审批,并按年度向本级政府缴纳出让金。
  (二十一)在开发土地上修筑二米宽以上的农田道路,占地一亩以上的农田水利工程等农业建设用地,必须到县级土地管理部门履行审批手续。
四、部门紧密配合,加大综合管理力度
  (二十二)各级土地管理部门是国有土地资产的产权代表和土地管理的行政执法监督部门。对越权审批、划整为零审批、未批先占、改变地类、不履行有关手续转让、出租、抵押土地资产等违法行为和拒不申报登记违反土地管理法律、法规的行为,要按照《中华人民共和国土地管理法》、《吉林省土地管理条例》等法律、法规的规定严肃查处。
  (二十三)为确保土地出让金的收缴,有关部门要与土地管理部门紧密配合,各司其职。
   1、对出让的建设用地,规划、土地、建设部门会签后,可以依法运迁,不见土地批件,规划部门不予放线。
   2、对经营性用地,没办土地出让批件,广播、电视、报刊不予刊发出售、转让、出租等房地产广告。
   3、财政部门要依据土地管理部门开列的土地出让金清单,全额收缴。对不按规定缴纳土地出让金的,每日按滞纳额3‰收取滞纳金。
   4、房屋产权管理部门在办理房屋转让、抵押等交易手续时,除法律、法规规定可以批准划拨使用的土地外,不见地税局土地增值税完税凭证和土地管理部门的土地出让批件,不予换发证书。
   5、金融和财政、开发办等部门对土对开发者,不见土地部门及有关部门批准文件,不予发放贷款和有关开发资金。
  (二十四)本规定从发布之日起执行。



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完善我国违约责任制度十论

2000年11月24日 14:16 王利明/姚辉

制定并实施相对完善的合同法,是我国市场经济发展和社会主义法制建设的迫切要求。违约责任制度既是合同法的主要组成部分,也是民法理论研究中的一项重要课题。结合有关学说和司法实践,深入探讨主要违约行为形态及责任方式,具有不可忽略的理论意义和现实价值。在我国的统一合同法中,应当建立和完善预期违约、根本违约、双方违约、第三人侵害债权等违约责任制度,应当使瑕疵担保责任和不适当履行责任两种制度合而为一,应当确立违约金以惩罚性为主、赔偿性为辅的原则。关于损害赔偿责任,特别是其中可得利益赔偿的合理标准,以及强制实际履行、定金制裁和违约责任的免责事由等问题,都是值得认真研究的。

作者王利明,1960年生,中国人民大学法学院教授,博士研究生导师,法律系副主任;姚辉,1964年生,中国人民大学法学院讲师,民法专业在职博士研究生,民商法教研室副主任。

作为合同法的主要组成部分,违约责任制度是值得认真研究的一个重要课题。在参与起草统一合同法的过程中,我们结合有关学说和司法实践,对违约责任的若干理论和制度问题进行了思考,现将部分心得发表于此,以就教于学术界和实务界同仁[1]。

一、关于预期违约

预期违约(Anticipatory Breach)亦称先期违约,包括明示毁约和默示毁约两种。所谓明示毁约,是指在合同履行期到来之前,一方当事人无正当理由而明确、肯定地向另一方表示他将不履行合同。所谓默示毁约,是指在履行期到来之前,一方当事人有确凿的证据证明另一方当事人在履行期到来时将不履行或不能履行合同,而另一方又不愿提供必要的履约担保。预期违约表现为未来将不履行合同义务,而不是实际违反合同义务。所以,有些学者认为此种违约只是“一种违约的危险”或“可能违约”[2],它所侵害的不是现实债权,而是履行期届满前的效力不齐备的债权或“期待权色彩浓厚的债权”[3]。

预期违约是英美合同法中的特有概念,最早起源于1853年英国的霍切斯特诉戴纳·陶尔案[4]。《美国统一商法典》第2610条、2609条对此作了详尽的规定。《联合国国际货物销售合同公约》(以下简称《公约》)第72条吸收了英美法的经验,对预期违约作了规定。在大陆法国家,法律规定了双务合同的不安抗辩权,与预期违约制度极为相似[5]。我国涉外经济合同法第17条确认了默示毁约制度,但并没有规定明示毁约,且默示毁约制度仅适用于涉外经济合同。显然,我国法律关于预期违约制度的规定是不完整的。为了维护交易的安全和秩序,巩固合同效力,避免或减少债权人的损失,有必要完善我国的预期违约制度,同时也有必要从理论上阐明这一制度的独立价值。我们认为,这里需要搞清的问题主要有以下两个:

(一)拒绝履行的违约形态可否包括明示毁约

拒绝履行是指在合同履行期到来以后,债务人无正当理由而拒绝履行其义务。我国《民法通则》第111条称之为“不履行合同义务”。大陆法国家的学说和判例常常将明示毁约包括在拒绝履行之中,其主要理由是:给付拒绝与履行期无关,履行期届满前也会发生拒绝履行问题[6]。我们认为,拒绝履行不应包括明示毁约。一方面,在债务履行期到来之前,债务人并不负实际履行的义务,如果债务人在此时作出毁约表示,债权人并没有因此而取消合同,则债务人还可以撤回其毁约意思表示,这样债务人便没有构成违约;同时债权人如果根本不考虑债务人作出的毁约表示,坚持待合同履行期到来时要求债务人履行合同,而届时债务人履行了义务,则也不构成违约。另一方面,在损害赔偿的范围上两者应该是有区别的。如果履行期已到而债务人不履行债务,则应按照违约时的市场价格确定赔偿数额;如果是明示毁约,则应以毁约时的价格计算赔偿数额,而且在计算赔偿数额时,应考虑到因债务没有到履行期,债权人仍有很长时间采取措施减轻损害,债权人通过采取合理措施所减轻的损害,应从赔偿数额中扣除。可见,大陆法学者认为因为拒绝履行和明示毁约在赔偿范围上是一致的,因此前者应包括后者的观点[7],显然是不妥的。

(二)不安抗辩制度可否代替默示毁约制度

大陆法国家的许多学者认为,大陆法的不安抗辩权制度可以代替英美法的默示毁约制度,因此不必单设预期违约。但是,这两项制度实际上不能相互取代。经过仔细比较可以看出,默示毁约制度较之不安抗辩权制度更有利于保护合同当事人的利益,维护交易的秩序。具体地讲,不安抗辩权的行使需要前提条件,这就是要求债务人的履行应有时间上的先后顺序。也就是说,负有先行给付义务的一方在先行给付以后,另一方才作出给付。正是因为履行时间上有先后,在一方先行给付以后,因对方财产状况恶化等原由而有可能得不到对待给付的情况下,才能形成不安抗辩问题。若无履行时间的先后顺序,则仅存在同时履行抗辩而不存在不安抗辩问题。默示毁约制度的适用则恰恰不需要这一前提条件,它能够广泛地发挥作用,及早地防止或制止各种可能有害于合同履行、危及交易秩序的行为,同时赋予受害人以各种补救的权利,而不安抗辩权赋予当事人的权利却很有限。将《美国统一商法典》、《公约》与德国和法国的《民法典》相对照,便不难看出二者的区别。应当承认,取法乎上,借鉴国外先进立法,是完善我国合同法的重要途径之一。

二、关于瑕疵担保责任与不适当履行责任

瑕疵担保,是指有偿合同中的债务人,对其所提出的给付应担保其权利完整和物的质量合格。如果债务人违反此种担保义务,则应负瑕疵担保责任。瑕疵担保责任分为两种,即权利的瑕疵担保和物的瑕疵担保。其中,物的瑕疵担保责任与不适当履行责任关系十分密切。在两种责任的相互关系问题上,各国立法主要采取两种方式:一是按照罗马法的模式,确认了瑕疵担保责任制度,但在违约形态中没有作出关于不适当履行的规定;瑕疵担保的责任形式主要是解除合同或减少价金,买受人只是在例外情况下才可请求不履行的损害赔偿。德国和法国法采纳了此种方式[8]。二是确认买卖合同中的出卖人对标的物质量负有明示和默示的担保义务,在出卖人违反义务,交付有瑕疵和缺陷的产品时,则按违约行为对待,买受人可获得各种违约的救济。英美法和《公约》采纳了此种方式[9]。相比之下,我们认为第二种方式更为合理。第一种方式不能对买受人提供足够的保护,它所规定的出卖人担保义务范围太小。同时,采用第一种方式也不利于澄清大陆法中长期存在着的瑕疵担保责任与违约责任之间的交叉、矛盾、不协调等混乱现象。

我国近年来颁布的有关法律法规对销售者出售不合格商品的责任、对买受人和消费者的利益维护都作出了较为详尽的规定。许多学者认为这些规定属于瑕疵担保责任制度[10]。实际上,我国法律历来是将瑕疵担保责任作为不适当履行责任对待的。在出卖人交付的产品不合格时,买受人可采取各种补救措施维护其权利,而不是仅能要求解除合同和减少价金。显然,这与大陆法的瑕疵担保责任形式完全不同,而更接近英美法的规定。

我们认为,大陆法确认的瑕疵担保责任制度,在很大程度上是罗马法的规定影响的结果。从比较法的角度来看,它并不是一种最佳的法律调整措施,其缺陷主要表现在:

1.补救方式过于简单。因其主要形式是减价和解除合同,这就使合同责任的其他各种形式如修补、替换、损害赔偿等方式不能在瑕疵担保责任中得到运用,使买受人难以寻求到更多的补救措施,尤其是不能运用损害赔偿方法来维护自身利益。

2.适用时间过于短暂(如德国法规定为6个月)。这也不利于保护买受人的利益。

3.大量不适当履行现象未被包括。例如出卖人交付的货物在给付数量、履行方法等方面不符合债的规定,特别是违反诚实信用原则所产生的附随义务的情况下,因与物的瑕疵无关,故不能成立物的瑕疵担保责任。这就人为地造成了两种制度并存的现象。在德国,这两种制度“自民法典施行以来,成了无尽的争议的原因”[11]。

4.权利瑕疵和物的瑕疵担保责任的区分会带来一系列问题。尤其是因为两种担保制度在补救方式上存在着重大差异,在适用中也显得极不合理。正如德国债务法修改委员会所指出的:“权利瑕疵与物的瑕疵,竟发生这样不同的法律效果,使人不可理解。至少,假如两种瑕疵类型有明确的区别,恐怕还可容忍,但现实并非如此”[12]。

基于上述理由,摒弃瑕疵担保责任的概念,而完全以违约责任替代之,便是顺理成章的事情了。我们认为,只要出卖人交付的货物不符合合同规定,不管出卖人的不履行属于物的瑕疵还是权利瑕疵,属于异种物交付还是出卖人违反其他义务,除出卖人具有法定的免责事由可以被免责以外,均应负不履行合同的责任,而买受人则可以寻求各种违约的补救措施。

三、关于根本违约及其与合同解除的关系

根本违约(Fundamental Breach,Substantial Breach)是英美法规定的一种违约形态,指义务人违反合同中重要的、根本性的条款即条件条款而构成的违约,受害人据此可以诉请赔偿,并有权要求解除合同。《公约》第25条对此作了明确规定。根据该条规定,构成根本违约必须符合两个条件:一方面,违约的后果使受害人蒙受损害,实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西。所谓“有权期待得到的东西”,是指合同如期履行以后,受害人应该或者可以得到的利益[13],实施此种利益乃是当事人订立合同的目的和宗旨。另一方面,违约方预知而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况下也能够预知会发生根本违约的结果。也就是说,如果违约人及一个合理人在此情况下不能预见到违约行为的严重后果,便不构成根本违约。

我国涉外经济合同法第29条规定:“一方违反合同,以至严重影响订立合同所期望的经济利益”,“在合同约定的期限内没有履行合同,在被允许推迟履行的合理期限内仍未履行”,另一方可以解除合同。与《公约》的规定相比,我国法的规定显示出如下特点:第一,对根本违约的判定标准不如《公约》严格,没有采用预见性理论来限定根本违约的构成,而只是强调了违约结果的严重性可以成为认定根本违约的标准;第二,在违约严重性的判定上,没有采纳《公约》所规定的某些标准。如没有提及“实际上”剥夺另一方根据合同规定有权期待得到的东西这一情况,而只是采用“严重影响”一语来界定违约程度。比较而言,我国法律赋予了债权人更为广泛的解除合同的权利。

除涉外经济合同法的规定以外,我国其他有关合同法律法规并没有对根本违约作出规定,这是我国合同法的缺陷之一。根本违约制度作为允许和限定债权人在债务人违约的情况下解除合同的重要规则,是维护合同纪律、保护交易安全的重要措施,其适用范围应具有普遍性。

南宁市非交通占道管理暂行规定

广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市非交通占道管理暂行规定

 (1994年2月26日 市人民政府政府令第2号发布)




  第一条 为加强南宁市城市管理,保障市区内道路畅通和行人安全,根据国家有关法规,结合南宁市实际,特制定本规定。


  第二条 本规定所称的非交通占道管理是指对占用市区内人行道、人行天桥、过街地道和临街建筑物前与人行道相接部分的管理。


  第三条 市区非交通占道实行分级管理。朝阳路、民生路、朝阳环形立交桥和江滨立交桥下、兴宁路(含西二里)、新华街、当阳街、民族大道、人民路、新民路、七星路、江南路、共和路、明秀路的非交通占道由市城市建设局(以下简称市城建局)直接管理;其余街道的非交通占道由所属城区人民政府指定主管部门负责管理。


  第四条 凡需在市区内非交通占道的单位和个人,必须按本规定第三条的规定,分别向市城建局或辖区人民政府指定的主管部门申报,经批准并办理占道手续后,方可占用;经批准临时占道的单位和个人,必须依照有关规定缴交占道费。


  第五条 凡损坏路面的非交通占道的当事人,必须及时修复,否则将处以损坏面积造价二至五倍的罚款。


  第六条 凡未经批准而违章非交通占道的,处以每次每平方米100元的罚款。


  第七条 对非交通占道的监察管理,由市、城区各自的城建监察管理队伍或综合执法队伍负责,监察管理范围按本规定第三条的分工实行。


  第八条 对非交通占道收费、罚款均统一使用财政部门行政事业收据和罚款收据,收费和罚款统一上缴财政。作为城市维护费用由财政监督使用。


  第九条 本规定自颁布之日起执行。市政府过去下发的文件与本规定相抵触的,按本规定执行。