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房地产抵押权效力的探讨

袁中强


【案情简介】

　　1997年3月7日，中国农业银行武汉市分行A办事处与武汉B药业有限公司签订了一份武农银承兑协字97年第040011号《银行承兑协议书》。其内容为：收款人：武汉某链条标牌厂第一门市部；付款人为B药业有限公司，汇款金额为400万元，其中协议第二条约定申请人以武汉C制革厂自有房地产作为本协议载明承兑的担保，同日A办事处提供填充格式的合同文本由C制革厂与A办事处签订了武农银抵合字97年第040011号《抵押合同》一份，C制革厂抵押物的价值经有权部门评估为699万元整，抵押担保的范围包括承兑申请人根据主合同向抵押权人申请承兑400万元票款本金及其利息，违约金和实现抵押权的费用。抵押担保的期限为自设定抵押之日起至担保范围的全部本息清偿完毕止。当月12日A办事处和C制革厂分别在权利物资清单上签字加盖印章。C制革厂持相关文件到房地产管理部门办理了房屋岸房他97字第026号他项权证，之后交给A办事处。但A办事处没有按武农银承兑协字97年第040011号合同约定向承兑申请人开具承兑汇票。
1997年4月18日A办事处与B药业有限公司签订了一份武农银承兑协字97年第040021号协议，C制革厂又与A办事处签订武农银抵合字97年第040021号抵押合同，但该合同中无任何具体抵押物内容，也没有进行抵押登记。同日B药业有限公司与A办事处签订了一份价值为160万元的质押合同。1997年4月25日 A办事处依据武农银承兑协字97年第040021号协议，向承兑申请人的收款人开出了400万元承兑汇票。
　　由于B药业有限公司没有依约定全额偿还A办事处兑付的400万元。1999年10月12日，A办事处根据武农银承兑协字第040021号协议的约定向B药业有限公司和C制革厂发催收通知，要求B药业有限公司和C制革厂抓紧还所欠银行为其垫付的资金，本息合计299.6万元没能实现的债权。依据相关金融政策与措施将其债权剥离转让给中国长城资产管理公司D办事处。
　　2002年8月，C制革厂以1997年3月7日B药业有限公司与A办事处所签的武农银承兑协字97年第040011号协议没有生效，也没有实际履行其债权不成立，因而其抵押担保也不成立为由，将D办事处告上法庭，请求将岸房他97字第026房屋他项权证予以注销。
　　在审理过程中，原、被告对04001号抵押合同及岸房他97字第026号房屋他项权证以及该协议未履行的真实性均无异议。但对040011号抵押合同的效力产生了重大的分歧。原告主张既然040011号合同没有履行，担保没有担保债权，抵押无效应当撤销，040021号抵押合同没有抵押物，没有设定抵押。被告主张两份抵押合同都是有效的，040011号抵押合同是040021号合同的前置程序，依银行惯例要先办理好房屋抵押的他项权证之后才能开出承兑汇票款。
　　法院认为：1997年3月7日，原告（C制革厂）与A办事处为武农银承兑协字第040011号协议所签订的武农银抵合字97第040011号抵押合同，是双方的真实意思表示，并依法办理抵押登记，领取了房屋他项权证，抵押合法有效。但由于武农银承兑协字97年第040011号协议作为主合同根本没有履行且已超过履行期限，作为主合同的武农银抵合字97年第040011号抵押合同的担保责任也就随之消灭，遂判决准予其请求。

【案例分析】

　　本案争议的焦点是房地产抵押权的法律效力，他项权证的法律地位如何界定。

一、房地产抵押

　　在我国房地产的抵押由《中华人民共和国担保法》作出相关规定：《担保法》第三十三条，抵押是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，第三十六条；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。这是我国法律对单独以房屋或土地使用权抵押的行为采取的“房随地走”和“地随房走”的双向原则，也是因为土地使用权和房屋所有权之间存在着依附关系习惯上称谓“房屋抵押”即包括土地使用权和房屋所有权的抵押。

二、抵押登记

1、抵押合同的签订

　　首先抵押合同的形式依《担保法》第三十八条之规定：抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
　　其次抵押合同的内容也由该法第三十九条作了明确的规定，抵押合同应当包括以下内容：
（一） 被担保的主债权种类、数额。
（二） 债务人履行债务的期限。
（三） 抵押物的名称、数量、质量状况所在地、所有权权属或
者使用权权属。
（四） 抵押担保的范围。
（五） 当事人认为需要约定其他事项。
　　笔者认为上述四项必须具备的要件是抵押合同的重要内容缺一不可，即使不完全具备可以补正，这里可以补正同样是必须的，其第五项是备用性的、选择性的即双方当事人共同认可的。

2、抵押合同的效力

　　抵押合同经双方签字后，即对双方具有约束力，对于不动产、特定物的生效条件是经登记才能生效。《担保法》第四十一条，当事人以本法第四十二规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，第四十二条列举了必须登记的抵押物及登记部门。办理抵押物登记的部门如下：
（一） 以无地上定作物的土地使用权抵押的，为核发土地使用
权证书的土地管理部门。
（二） 以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押
的，为县级以上地方人民政府规定的部门。
（三） 以林木抵押的，为县级以上林木主管部门。
（四） 以航空器、船舶、车辆抵押的为运输工具的登记部门。
（五） 以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
　　凡是以房地产作为抵押物是必须进行登记的，不登记的抵押合同是没有法律效力的。但我之理解抵押合同只要双方一签字即对双方具有约束力，登记行为是我国对不动产、特定物设定的一种公示制度。抵押登记也是这种公示制度延伸，它的目的与在于保护第三人的合法权益。

关于抵押权登记最高人民法院对此作了解释。

黑龙江省人民政府等


黑龙江省公路运输管理若干问题的暂行规定
黑龙江省人民政府、省政府办公厅



为了搞活管好公路运输，充分发挥汽车运输的效能，以适应工农业生产发展和城乡人民生活不断改善的要求，更好地为四化建设服务，依据国家对交通运输的有关政策、法令，结合我省实际情况，对公路运输管理若干问题，特作如下暂行规定：
一、凡在本省城乡从事公路客货运输、运输装卸、托运包装、转运等活动，均按本规定执行。
二、调整政策，搞活公路运输。
1、允许农村个人和承包户、联户从事营业运输；允许城镇个人在城镇内利用小型车辆从事客货运输。
2、允许各部门、各行业营业车辆从事社会运输。
3、汽车的封存、启封，由市县人民政府批准，省不作统一规定，各地可根据运输需要和油料供应情况，自行安排封存和启封。
4、对国营、集体、个体运输业在政治上要一视同仁。
5、除对国家重点、大宗、港站集散、抢险、救灾、军用以及铁路分流等物资由各级人民政府下达指令性计划，指定营业运输企业承运外，允许货主择优委托承运单位。
三、运输分工。
1、参加公路运输的汽车划分为营业性运输和非营业性运输两种。
营业性运输，一般指为社会提供运力和劳务，实行单独经济核算或内部经济核算，发生各种方式（包括货价、运价兼并）运杂费结算的国营、集体、个体的运输车辆以及运输装卸、托运包装、转运等项业务。
非营业性运输，一般指为本机关、团体、学校、企事业单位及个人生产过程和职工生活服务，不发生各种方式运杂费结算的自备车辆。
2、各运输企业的经营范围，暂按以下分工：
交通部门的汽车运输企业和各联合运输企业，主要是面向全社会，为各行各业服务，承担国家重点物资、大宗物资和港站集散物资以及铁路分流物资运输。
非交通部门没有参加联合运输的汽车队，承担本单位的运输任务。如运力余缺，由当地交通运输管理部门统一平衡调剂。
农村社队、个体（包括承包户、联户）的汽车，承担当地农副产品和农村生产、生活物资运输。
机关、团体、学校、企事业单位自备零星汽车，主要为本单位职工生活服务，原则上不准参加营业运输。
城镇个体运输业主要是起补遗拾零的作用，从事当地城镇内零星货物运输和搬运、包装、装卸等业务。
3、各运输企业和个体运输业都可在运输分工和经营范围内，自行受理货源，自行承运，都要对货主承担经济责任。
4、鉴于旅客运输的特殊性，除了城镇个体运输业利用小型车辆在车站、码头、街道从事客运外，公路旅客运输原则上由国营交通专业企业统一经营。如专业企业运力不足，允许非交通部门的客车在当地交通运输管理部门的统一组织安排下，参加营业运输，由客运站统一安排线路、班
次，统一售票，不得擅自掉班、甩线，并对旅客负经济责任。
5、社队农业用拖拉机从事非营业性运输范围，按国务院办公厅国办发〔1982〕38号文件执行，为了保证旅客安全，拖拉机不准经营客运。
四、运输组织管理。
1、凡从事营业运输的车辆（包括运输装卸、托运包装、转运），必须向当地工商行政管理部门申报开业，经交通运输管理部门审查同意，在保险公司办妥保险，由公安、交通监理办理落户手续，工商行政管理部门发给长期或临时运输营业执照，并到税务机关办理税务登记后，方可按
批准范围从事营业运输。
2、凡从事公路运输的车辆，必须使用由省交通厅统一制定的行车路单。行车路单由各级交通运输管理部门统一印发管理，各专业运输企业和联合运输企业自行签发；个体或联户和其他运输单位的大中型机动车辆由各级交通运输管理站统一签发。
3、各专业运输企业和联合运输企业可自行结算运费；个体或联户和其他运输单位由交通运输管理站统一结算。无税务部门检印的结算凭证，财务不准核销。
4、为了便于监督，各种载货汽车必须喷有省交通厅规定样式的标志，以资区别。
5、凡从事营业运输的企业、单位和个人，都要按期向交通运输管理部门报送运输计划表。
6、为防止汽车盲目发展，今后新增载货汽车（不包括更新汽车）仍按省人民政府黑政发〔1982〕35号文件规定办理审批手续，由省车辆管理办公室批准，否则，银行不得拨款，交通、公安监理部门不得发放牌照、行车执照，商业石油部门不予供油。
农村个人或联户和城镇个人购置大、中型汽车和拖拉机从事营业运输，应根据当地运输任务和油料供应可能，由市、县人民政府确定，车多货少的地方原则上不再发展，车少货多的地方也要有控制的发展。
任何单位都不准把旧车变卖给农村社队和个人。
7、凡从事营业运输、运输装卸、托运包装、转运的企业和个人，都必须接受交通运输管理部门的管理和指导，执行统一的运价，按章缴纳养路费、运输管理费，并依法纳税。为了减轻运输业的负担，对运输管理费提取的费率，专业运输企业和联合运输企业以及组建的汽车队，按运费
的百分之一提取；其余车辆和运输包装、装卸、转运等业务由原来的百分之三降为百分之二。
运输管理费用于交通运输管理部门的经费开支、站舍建设和职工福利等。
8、各运输企业和个体运输业到外地驻在运输时，必须到所在市、县交通运输管理部门申请同意，不得冲击当地物资运输的指令性计划，并接受监督和管理。
五、组织联合经营，积极开展联运。
1、汽车运输业实行联合经营，有利于节约能源，节约运力，合理配载，减少空驶。各级人民政府要采取经济管理和行政干预相结合的办法，把各行业各系统运输车辆，在自愿、平等、互利的原则下，采取各种形式，组织联合经营。
2、联合的形式可以采取松散和紧密两种，也可组织工农商运，产供运销一条龙。
3、经营的方法可以采取统一经营，分级管理，投资入股，按股分红的办法；也可以采取联合经营，收入分解，分别核算，各负盈亏的办法。
4、组织公路联运的地区，要统一管理平衡货源，并实行空驶签证。
六、监督检查和违章处理。
各级交通运输管理部门要与有关部门密切配合，对营业运输、运输装卸、托运包装、转运等部门执行交通运输管理政策、规定和运输服务质量，实行监督和检查。对积极维护运输秩序，严格遵守运输管理规定的，应给予表彰和奖励；对违反运输管理规定的，要区别情况给予以下处理：


1、对利用各种手段套取运费或不使用统一行车路单的，按运费额处以百分之十至百分之三十的罚款；属于偷税漏税的，要按照税法规定处理。
2、对未经批准的，无执照从事营业运输者，除予以取缔和按临时经营的规定征税外，没收其全部收入；对屡教不改的，要没收其运输工具，并对负责人或直接责任者处以五十元至一百元罚款。
3、对虚报里程，扩大吨位，巧立名目等抬高运价的，除没收其非法收入外，并处以十元至五十元罚款。
4、对利用不正当手段控制、贿赂货主或车主的，要追回赃款赃物，情节严重的，要依法处理。
5、对扰乱运输秩序，不听劝阻的，要给予批评教育；对不服从检查，无理取闹，围攻、辱骂、殴打运输管理人员的，除处以十元至五十元罚款外，情节严重的要吊销其营业执照，扣留车辆，构成刑事犯罪的，交由司法机关依法处理。
6、不准以单位名义给个人顶名养车从事营业运输。凡顶名的单位要给予经济制裁。
七、为了便于车辆运行，各级运输管理、交通、公安、车辆监理和路政管理部门，要联合设立公路检查站，合署办公，联合检查，分别处理，共同做好检查工作。要纠正当前两步一哨、三步一岗、乱扣车、滥罚款的现象。未经省交通厅批准，任何单位都不准在公路上设卡，拦车检查。


八、各级交通运输管理部门要规定严格的组织纪律，建立健全各项工作制度，不断改进工作作风。管理人员要遵纪守法，坚持原则，文明礼貌，廉洁奉公，全心全意为人民服务。对利用职权搞不正之风，给国家、集体、个人经济带来损失或造成不良影响的，要严肃处理。
九、过去有关规定与本规定有抵触的，按本规定执行。各市、县可结合本地实际情况，制定具体实施办法。




1983年8月15日