您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

江西“网络问政”的标本意义

唐时华


　　刊载于奥一网、华声在线、新华网江西频道、大河网“天下声音”、江西文明网、星辰在线“湘江评论”、西部网、西部法制网、云南网、彩龙中国网等数十家媒体。

　　为落实江西省委书记苏荣关于领导干部要加强网络执政能力的讲话精神，2008年江西文明网推出全国首个《民生博客》，引起了巨大反响，一周来已有53位县（市、区）委书记、县（市、区）长开通了实名博客，共发表博文289篇，总访问量已突破173200人次，网友留言、评论达4500余条，已成为干群之间交流沟通的权威的互动平台。
　　随着互联网的蓬勃兴起，其作用正在不断凸显，这也为新时期的领导干部提出了一个新的课题，那就是如何运用网络。正如江西省委书记苏荣在人民网发表文章所说：研究熟悉网络，善于运用网络，学会用网民能够接受的语言和方式开展网络交流，是现代领导干部必备的素质之一，必须掌握的一门学问。
　　是的，不管我们愿不愿意，以互联网为代表的新兴媒体的蓬勃发展，一个新的公开、透明、即时、海量的信息环境和强大的网络舆论场已经形成，每个人都可以成为信息的生产者和传播者，进而成为舆论的制造者。舆论的聚合化、实时化、跨地域的发展趋势，大规模、全国性的舆论可以在很短的时间内产生，成为公共事件，这就是互联网的力量。另一方面，由于互联网便利、民众的决策参与意愿的加强，也迫切需要我们的政府和官员必须高度重视网络的作用，积极通过网络这一媒介，问政于民，问需于民，问计于民，从而促进政府工作的开展。从这个角度来讲，江西“民生博客”的开通无疑具有与时俱进的标本意义。
　　但是，反观我们的一些地方的做法，我们还有很多值得总结思考的地方：有的领导对网络民意工作的重视程度不够，认为与媒体打交道是宣传部门的事，与政府的中心工作关系不大，只要抓好经济建设工作就可以了；有的领导对网络民意的内涵理解不足，对互联网的传播规律认识不够，还没有树立“网络问政也是政治”的基本观念；有的地方仍停留在“网络问政”是分外之事、多余之举、额外负担的错误认识上，意识不浓，力度不够；有的地方面对负面舆论，引导不力，工作被动，甚至无视漠视负面新闻的消极影响。这些观念的滞后，其实极大地阻碍了政府工作的发展和推进，导致了人民群众和社会各界对政府工作的了解不多，理解不够，甚至产生误解、抱怨和责难。
　　与时俱进，解放思想，转变观念，创新思路，这是网络时代带给我们的新问题、新任务。作为各级政府和领导，我们已经不能端坐办公室，四平八稳地埋头办公，而是要转变观念，提高认识，关注网络，创新方式开展工作。我们要学会跳出政府看问题，始终关注网络上群众的需求和愿望，始终关注社会矛盾的焦点、热点和难点，贴上去，融进去，沉下去，帮助群众解决实际问题，力求在“网络问政”工作上做到情系百姓、理达天下， 既要拓展工作的广度，又要挖掘工作的深度，力求用自己的努力，赢得群众的信赖与支持。
　　此外，除了对江西“网络问政”本身的叫好之外，我们还有几点期待：一是“网络问政”的常态化、制度化问题，不能走走过场，做做样子，最终不了了之，要将“网络问政”作为一项日常工作，常抓不懈并真正督促落实；二是“网络问政”的实效性问题，“网络问政”本身只是一个形式，其内核在于政府的工作效能问题，我们必须把各项工作做好抓实，高效透明，这样，我们才有“网络问政”的坦诚、底气和勇气。三是“网络问政”的亲和度问题，如果我们领导的民生博客官气十足，不切实际，空话连篇，这样的“问政”群众往往会避而远之。而像在网络上为本地蜜桔叫卖吆喝的南丰县委书记傅清，脚踏实地，声声所发，皆系民生，这样的博客，想不受民众的欢迎都不行。
　　其实，仔细研究江西的“网络问政”问题，不难得出一个结论，那就是在广阔的互联网时代，正确进行“网络问政”，已经成为贴近民众、走群众路线的一种新要求，成为考量各级领导干部和工作人员政治智慧和行政能力的一项新指标，成为当前执政观念和政治文化的一个新变迁。我们的政府领导和工作人员，必须学会在媒体的开放之中处理事件，以积极主动的姿态加强与民众的沟通与交流。
网络无边界，公心也无涯。担当责任、放眼未来，唯有满腔担当的勇气，才不会辜负民众沉甸甸的期望！

新闻链接：http://news.jxwmw.cn/system/2009/07/29/010151246_03.shtml

云南省高级人民法院 唐时华


境外个人在华购置房地产的政策与实务

奚正辉


　　中国房地产市场经历了近10年的涨幅，目前已进入一个相对稳定的时期，随着中国经济的发展和人民币升值的预期，有越来越多的境外个人想在中国直接购买房地产。但为了抑制房地产泡沫，中国政府对房地产市场的调控力度却越来越大，各种限制法规、政策频繁出台，着实令境外个人望房兴叹。

一、 境外个人在华购买房地产的政策演变

　　国家对境外个人在华购买房地产的相关法规、政策是随着中国的改革开放一起进行的，主要经历了四个阶段：
　　第一，起始阶段。1980年3月5日，国务院转发了《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》规定：鼓励华侨、归侨、侨眷用侨汇购买和建设住宅。他们购买和建设的住宅，产权和使用权归己，国家依法给予保护。该办法也适用于港澳、台湾同胞和中国血统外籍人以及他们在我境内的亲友。该政策的出台，推动了中国一些沿海城市建造许多侨汇房，并出售给华侨等，这也是新中国对外开放房地产市场的开始。
　　第二，发展阶段。在20世纪80年代末90年代初，中国政府允许房地产开发商建造外销房，将该商品房销售给境外人士，那时商品房有外销与内销之分，境外人士只能购买外销商品房。1994年11月15日，建设部制定了《城市商品房预售管理办法》，第8条规定：需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
　　第三，鼎盛阶段。为了促进房地产市场的快速发展和改善投资环境，实现全面开放，中国各地政府逐步取消了境外人士在华购房的限制，除国家安全外，境外人士可以购买任何中国的房地产。
　　2002年8月，北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于调整本市内外销商品房管理有关规定的通知》，从2002年9月1日开始，北京市取消本市商品房分“内销”、“外销”的规定。
　　2001年7月16日，上海市人民政府下发了《关于本市内外销商品住房并轨的若干意见的通知》，通知合并了内销、外销商品住房；取消原有的内、外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别，也就是境外人士可以购买上海的任何住宅，但非居住用房还有限制。
　　2003年2月18日，上海市房屋土地资源管理局下发了《关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知》，自2003年3月1日起，取消本市国有土地上的各类非居住房屋的租售对象限制，全面建立开放、统一的商品房交易市场。
　　第四，管制阶段。随着外资不断地涌入中国房地产市场，中国的房地产价格快速攀升，房价远高于普通百姓的承受力，房屋的空置率急剧上升，产生了房地产市场泡沫，不仅导致了居者无其屋，而且昂贵的房价增加了商业的成本，严重影响了商业、工业的发展。为了遏制房价的上涨，2005年5月9日，国务院办公厅转发了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，中国政府开始全面介入房地产市场，中国房地产市场的宏观调控由此拉开了序幕。
　　为了遏制房价的进一步上扬，2006年7月11日，建设部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，第十条规定：“境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”需注意的是，该意见是限制境外人士在中国大陆购买房屋，但境外人士原来购买的房地产，还是可以自由出售的。

二、境外个人在华购置房地产的实务

1、 签订购房合同

　　目前在中国的主要城市购买一手房基本上购房合同都是从政府网站上直接打印下来的示范文本。像上海的二手房交易的文本也须在网上打印。在签署购房合同是，一定要仔细阅读购房合同，看自己的条件是否都写在上面，尤其要注意补充条款。在制定合同时，购房者的关键义务是付款，所以要注意付款的日期是否太紧张，购房者的权利是收楼并取得房地产权证，所以要注意收楼及取得产权证的时间。
　　作为境外人购房，其购房合同需要公证，这比国内人购房多了一道程序。境外人办理抵押贷款，所签订的贷款抵押合同，也需要公证。公证其实是一个审查的程序，最大限度的保证该合同的真实性，有利于保障交易的安全及稳定。但中国也并不是所有地方都规定境外人购房必须要公证，例如北京，就已经取消了境外人购房公证。

2、 结汇支付房款

　　买房必然涉及到支付房款的问题，如果境外个人在中国境内有人民币存款，则可以省去很多麻烦，直接将房款从境内人民币账户划至开发商指定的人民币收款帐户中即可。但是，多数境外个人并没有现成的人民币，而是需要将境外资金通过外汇管理部门办理相关结汇手续后，才能支付房价款。这样，相对于人民币直接支付的情形，则增加了结汇这一道购房门槛。
　　2006年9月1日，国家外汇管理局和建设部联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，就境外个人购房资金结汇问题作出了规定。
　　根据外汇《通知》，港澳台居民和华侨向外汇指定银行申请购房款结汇时，需要向银行提交商品房销售合同或预售合同、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明和房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。对于港澳台居民、华侨以外的境外个人，除了提交前述购房合同、身份证明和合同备案证明之外，还需要向银行提供一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。外汇《通知》同时规定，开发商的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款，必须经外汇指定银行对境外个人提交的申请材料进行真实性审核确认后，直接将结汇款项划入开发商的人民币账户。
　　在上海，2006年12月13日，上海市房屋土地资源管理局制定了《关于购房结汇出具相关证明的通知》，其规定：“一、境外机构和个人购买本市预售商品房的，在签订上海市商品房预售合同并网上备案后，应当按规定向房屋所在地区县房地产交易中心申请办理预售合同预告登记，取得预告登记证明。该预告登记证明可作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。二、境外机构和个人购买本市现售商品房或存量房屋，签订上海市商品房出售合同或上海市房地产买卖合同并网上备案的，在办理新建商品房转移登记前，经房屋所在地区县房地产交易中心确认后，开具《境外机构和个人购买本市房屋已网上备案的证明》，可以作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。”在预售的情况下，只有做了预告登记，购房者才能将外汇结汇并支付到开发商人民币账户。

3、 向银行申请贷款

　　银行对境外个人申请贷款审核比较严格，一般都由银行直接审核。需向银行提供如下材料：房屋购买合同、护照、结婚证（或单生证明）以及个人收入证明（或税单）、在中国境内工作或学习满1年的证明。
　　《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。
　　《中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
　　境外个人购房时可以向任何一家国内银行借人民币，不过境外人还可以向外资银行申请借外币支付房款，以后逐月偿还外币。借外币的优势在于贷款利率比较优惠，而且随着人民币的升值，还外币可以赚汇率差。
　　作为境外个人在中国购房，其也可以在外国直接融资，然后将该外币资金直接汇到中国，结汇后支付房款。
　　境外人在国内贷款，签署的抵押贷款合同也许办理公证，银行通常在取得他项权利证后直接将该贷款支付给出售方。

4、 办理房地产权证

　　根据中国的法律规定，房屋所有权的取得必须以登记为准，即购房者自有关房地产管理部门对房屋所有权予以登记之日取得该房屋的所有权。
　　办理产权证时，须缴纳税费后才能办理转移登记，手续较为繁琐，而且费时，建议找专业人士代为办理。

希望本文对有意在中国境内购置房地产的境外人士有所帮助。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师