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建设部


关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知




建住房[2006]294号

各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：

　　《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号，以下简称《办法》）实施后，对规范房地产估价机构行为、维护房地产估价市场秩序、保障房地产估价活动当事人合法权益，发挥了重要作用。为进一步规范房地产估价机构资质许可行为，加强对房地产估价机构的日常监管，现就有关问题通知如下：

　　一、健全房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案。要按照《办法》和《建设部关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号）的要求，建立并公示房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案，及时更新信用档案信息。房地产估价机构资质许可机关、初审机关（简称许可机关、初审机关，下同）应当根据信用档案公示的内容对房地产估价机构的资质申报材料进行审核。

　　二、加快电子政务建设，启用房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册管理信息系统，规范行政许可行为。要通过房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册管理信息系统，办理房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册申请、初审和审批工作。

　　三、保证房地产估价机构资质初审和审批工作的公开透明。初审机关在提出初审意见前，应当将申请机构名称、法定代表人、专职注册房地产估价师等信息在初审机关信息网及许可机关信息网上公示10天，认真听取社会、业内意见。对反映的问题，经认真调查核实后，方可出具初审意见。许可机关受理申请后，应当将申请机构名单及时在许可机关网上公布，依法组织专家评审，接受社会监督。

　　四、建立资质升降衔接机制。申请延续原资质未获核准的房地产估价机构，应当自不予延续许可决定做出之日起至资质有效期届满前，申请核准相应资质等级；逾期不申请核准相应资质等级的，再次申请时，按新设立的机构对待。未申请资质延续或被撤回资质的房地产估价机构，不再具有房地产估价机构资质，不得从事房地产估价活动；重新申请核准资质的，按新设立的机构对待。

　　五、简化变更注册手续。房地产估价机构名称获准工商登记变更后，向许可机关申请变更机构名称时，应当一并申请办理本机构注册房地产估价师执业单位名称变更手续。许可机关应当一并办理。

　　六、加强估价报告及相关资料管理。房地产估价机构破产、解散时，其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设（房地产）行政主管部门或其指定的机构。

　　七、加强房地产估价业务日常监管。建设（房地产）行政主管部门、房地产估价行业组织要建立房地产估价报告定期抽查制度，制定房地产估价报告评审考核标准，实地检查房地产估价管理制度执行情况、房地产估价档案管理情况，并将检查结果记入信用档案向社会公示。

　　八、加强房地产估价机构资质日常检查和管理。在日常监管工作中，发现房地产估价机构不符合《办法》规定的相同资质等级条件的，应当按照《办法》的规定，责令其限期改正；逾期不改的，撤回其资质。对违反《办法》规定有禁止行为的机构，依《办法》严肃处理。

　　九、加强异地执业管理。房地产估价机构在其工商注册所在地行政区域外从事房地产估价业务的，完成估价业务后，房地产估价机构应向业务发生地县级以上地方人民政府建设（房地产）行政主管部门留存房地产估价报告备查。

　　十、加强房地产抵押估价管理。各地在办理房地产抵押登记时，应当按照《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第98号）的规定，要求申请人提供抵押当事人议定房地产抵押价值的书面协议，或者具有房地产估价机构资质的机构出具的证明抵押房地产价值的估价报告。

　　十一、规范分支机构的设立。二级、三级房地产估价机构不得设立分支机构。各房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点（站）”等机构。在《办法》实施前，二级、三级房地产估价机构已设立分支机构的，应当在2007年3月底以前完成整改工作。

　　十二、坚决查处房地产估价领域的商业贿赂。房地产行政主管部门和房地产估价行业组织要主动与相关部门和行业组织建立情况通报、信息共享的工作机制，依法严肃查处通过贿赂、回扣等不正当手段获取房地产估价业务的行为，营造公平、公正的执业环境。

　　十三、充分发挥房地产估价行业组织的作用。房地产估价行业组织应当加强行业自律管理，尚未建立房地产估价行业组织的地方，要尽快组建。中国房地产估价师与房地产经纪人学会要与地方房地产估价行业组织密切配合，组织对会员开展互检互查工作，并将检查结果向房地产行政主管部门通报，向社会公示。

　　近期，各级建设（房地产）行政主管部门要按照本通知精神，结合整顿规范房地产交易秩序工作部署，对房地产估价机构开展一次实地检查，切实规范房地产估价市场秩序。各省级建设（房地产）行政主管部门要在2007年3月底以前将检查情况报我部住宅与房地产业司。



中华人民共和国建设部
二○○六年十二月七日


警务化的执行局之我见

于冰 杨毅

法院的执行是一项涉及到裁判文书所确定的权利义务实现的重要工作，法律赋予该工作以一定的强制力。但长期以来，"执行难"一直困扰着执行工作，影响着法律正确、完整的实施，损害着司法权威形象。近来实践中，人们已充分认识到作为执行机构的执行庭已无法适应新形势的要求，因此，尽快建立以执行局为代表的新执行体制已成为共识，但其具体设置仍是探讨热点。笔者认为，警务化的执行局将是大势所趋。
首先，执行工作的特殊性决定了必须实现警务化的执行方式。与审判工作相比，查找披执行人和被执行财产，查询存款，查封、扣押物品，拘留被执行人等均在非固定的流动状况中进行；在被执行人拒不履行的情况下，需要在隐蔽的状态下查找被隐藏、转移的财产；同时，被执行人往往对履行义务具有较大的抵触情绪，因而在执行过程中常伴有对抗行为乃至暴力抗法事件。从理论上讲，执行员身着的新式法官制服，是一种"文官"服饰，没有明显的代表国家强制力的"军警"标志，且法律上也未授权法官持有并使用强制性器具，因而在执行中缺乏应有的威慑度，无法突现执行的强制力。而司法警察所着警察服饰，属于标准的"武官"服饰，强制力标志十分突出和明显，司法警察同时还有《人民警察法》和《司法警察暂行条例》的授权，在采取强制措施方面更加直接和快捷，对产生的突发意外事件较易控制，对化解和遏制一些濒于激化的矛盾能起到事半功倍的效果。事实也证明，有法警执行的效果均优于单纯的法官执行。
其次，执行工作警务化也是向国际接轨的要求，这一点在我国加入WTO后尤为显得迫切。纵观世界各国执行制度，法院生效文书的执行大多数均由警察或单独的执行官执行。尤其在英美法系各国，执行工作统一由司法行政官负责，由他向执行人员签发命令，指示执行工作具体进行，根本不存在由法官兼任执行工作的情况。我国司法警察实际上是一支明显属于警察序列而又相对独立的武装力量，其在法院系统内部是司法行政建制，接受双重领导（所属法院和上级司法警察组织），因而，这种特性决定了执行局必须依靠这相对独立的法警序列为主要执行力量。
正因为司法警察既接受所在法院的组织领导，也要服从上级司法警察组织的管理和调遣，使得开展执行工作能够具有更强的集中协调性，有利于打破"地方保护主义"，形成执行工作全省一盘棋，全国一盘棋局面。如委托执行可以指令方式进行，各法院受理的被执行人或被执行人财产不在本法院辖区内的执行案件，可由上级法警组织指令所在地的法警执行。这样，既可减少了执行费用开支，又从根本上解决了"执行难"和"三同"的问题。当然，还因为法警没有任职资格的法律条件限制，也无须由人大任命，故而，法院军转干部的窘境可在相当程度上得到缓解。
就目前设想来看，实现执行局警务化的途径主要有两种：一是在执行局内设立执行裁判庭和警队，以司法警察为主体，协助执行员完成执行工作，建立执行员指挥下的以法警为主体的执行体制；二是将现有执行员过渡到拥有双重身份，既是执行官又是警官。笔者认为前者更具有现实实践意义。理由是：
我国的强制执行权具有司法权和行政权双重属性，为了体现执行机构要为行使执行中的司法裁判权服务，因此在执行机构中必须有办理裁判的部门，专司执行中的司法裁判权。因为目前以至今后相当长的一段时期内，被执行人的履行能力较差，信用较差，许多法人企业被执行人为了逃债，或变更名称，或进行所谓重组，或抽回注册资金，或互相参股；同时，在我国经济运行中，由于市场经济不完善条件下的债权、物权的不断转换等等，经常需要在执行阶段变更被执行人，裁判权不可避免地要介入执行工作之中。鉴于此种情况，只有执行裁判庭和警队分列，才便于通过司法裁判权的及时适用来变更被执行主体。
此外，第二种方式并未实现彻底意义上的审执分开，有违实现司法公正的最终目的，从我国现行法律规定来看，执行员和法警属于两种不同性质和编制的人员，法警支接取代执行员的地位还缺少依据。而如果执行人员具有两重身份，将不可避免"滥用" 裁判身份变更执行主体的现象，从而会滋长 "暗箱"操作，武断"合法"地剥夺被执行人的诉权和抗辩权，既破坏了生效法律文书的确定性，又助长了执法的随意性。第一种方式可以改变过去那种法警在执行中全过程参与的模式，实行了分段负责的执行方式，即由执行员确定工作目标，并对结果负责，而司法警察则对执行的过程负责，因而准确地说，警务化的执行局实际内容应该是执行过程的警务化。
据此，笔者建议：
1、 执行局应以警务工作为主要内容，实行执行工作警务化。内部应当具备执行裁判庭和警队两个职能部门，由执行员组成执行裁判庭，人数不少于一个合议庭，每个执行员配备2至3名法警，组成相对固定的执行组。全局人员总数可根据年执行案件的数量进行考核定编。法警经过严格考试取得相应资格后，同样应可晋升为执行员，但不得兼任法警。
2、 警务化的执行局中，执行员的作用是依照法定程序确定权利义务的内容、变更执行主体，对案外人异议作出裁决，对终结、中止执行作出裁定，对确定的案件指挥或直接交付法警执行；司法警察依照《民事诉讼 法》、《司法警察暂行条例》的规定，在整个执行过程中独立完成行为性和事务性的工作，执行结束后向执行员汇报。
3、 尽快先对现有的《人民法院组织法》和最高院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》等相关条款作相应修改或解释，以作确定并规范。同时，尽快制定和出台《强制执行法》，从根本上明确执行员（官）和执行法警的法律地位，对执行员和法警的任免程序、职能及上下级执行机构的关系作统一规定。