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国土资源部关于积极配合整治非法用工打击违法犯罪专项行动有关问题的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 08:43:58  浏览:8315   来源:法律资料网
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国土资源部关于积极配合整治非法用工打击违法犯罪专项行动有关问题的通知

国土资源部


国土资源部关于积极配合整治非法用工打击违法犯罪专项行动有关问题的通知

(国土资发〔2007〕178号)

各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局),新疆生产建设兵团国土资源局:

  针对近期发生在山西部分地区的无合法证照小砖窑非法用工事件,党中央、国务院领导同志高度重视,作出重要批示,专门进行研究部署。6月26日,国务院办公厅转发了劳动保障部等9部门《关于开展整治非法用工打击违法犯罪专项行动方案》(国办发明电〔2007〕28号,以下简称“专项行动方案”),决定在全国范围内以小砖窑、小煤矿、小矿山、小作坊为重点开展为期两个月的整治非法用工、打击违法犯罪专项行动(以下简称专项行动),要求各地区、各有关部门要组成联合执法队伍,对所辖区内的乡村小砖窑、小煤矿、小矿山、小作坊等进行全面排查,及时发现问题,依法严肃处理。

  为贯彻落实专项行动方案中的各项要求,现就国土资源部门积极配合开展专项行动有关工作通知如下:


  一、高度重视,加强领导

  专项行动关系到维护人民群众的合法权益,关系到维护国家法制权威,关系到社会稳定和社会主义和谐社会建设。各级国土资源管理部门要予以高度重视,认真学习、深刻领会国务院文件精神;要增强使命感、紧迫感和责任感,以对党、对人民高度负责的态度,在政府的统一领导下,积极协助和配合各有关部门,扎实开展工作;要结合实际,明确国土资源管理工作的重点,认真部署,周密安排,确保专项行动取得实效。


  二、明确政策界限,加大工作力度

  各级国土资源部门要对本辖区内的小砖窑、小矿山、小煤矿进行全面排查。严格按照《矿产资源法》、《土地管理法》等有关法律法规和政策规定,区别情况,采取有力措施,确保工作取得实效。

  (一)对非法占用或非法批准在耕地上建窑、晒坯、取土的砖瓦窑,一律予以取缔。

  (二)对在非耕地上建窑、晒坯、取土的砖瓦窑,已经依法办理用地审批手续和采矿许可证的,准予保留;对未依法办理用地手续和采矿许可证的,要严格审查,属于符合建设用地的有关法律和政策(如符合土地利用总体规划、供地政策、用地标准等),符合矿产资源开发规划和未涉及《矿产资源法》第二十条禁采范围的,要求限期依法补办用地手续和采矿登记手续,相关手续补办齐全的,准予保留。

  (三)对无证开采、污染环境和破坏浪费资源、存在安全隐患的小矿山、小煤矿,要严格按照《国务院关于全面整顿和规范矿产资源开发秩序的通知》(国发〔2005〕28号)和《国务院办公厅转发国土资源部等部门对矿产资源开发进行整合意见的通知》(国办发〔2006〕108号),以及《国务院办公厅转发安全监管总局等部门关于进一步做好煤矿整顿关闭工作意见的通知》(国办发〔2006〕82号)中的要求,采取严厉措施,处罚到位,确保任务完成。对已列入各级地方人民政府资源整合范围的小矿山、小煤矿,要采取经济手段、法律手段和必要的行政手段,积极稳妥地推进资源整合工作。

  (四)加大矿山土地复垦工作力度。要按照国家关于严格土地管理和加强耕地保护的要求,贯彻落实《关于加强生产建设项目土地复垦管理工作的通知》(国土资发〔2006〕225号)精神,采取有力措施,对采矿、取土烧砖后破坏的土地进行复垦,恢复其使用功能。一是对依照法律法规及相关规定允许生产的采矿、砖瓦企业,要督促其按照《关于组织土地复垦方案编报和审查有关问题的通知》(国土资发〔2007〕81号)要求,编制土地复垦方案,缴纳土地复垦费,做到“边生产、边复垦、不欠账”;二是对拟关闭取缔的小砖窑、小矿山、小煤矿,要求其必须履行土地复垦责任,责令其限期完成复垦任务,对不履行土地复垦责任和义务的,必须依法处置;三是对无法落实责任主体的已关停采矿、砖瓦企业遗留的土地复垦问题,各级政府要依据土地利用总体规划,按照“因地制宜、综合治理”的原则,制定矿区土地复垦规划,根据财力有重点、有步骤地积极解决。


  三、加强动态巡查,强化部门协作

  各地要持续保持高压态势,严密监控用地和矿产资源开发动向,对各类违法违规行为,要做到发现一起,及时查处一起。进一步完善和落实动态巡查制度,省、市、县、乡(镇)要层层建立动态巡查执法队伍,定期定点巡查,不留死角,将任务落实到点,责任落实到人。着力维护重点地区、重要矿种的开发秩序,切实保护耕地。对非法占地、采矿等违法行为有可能出现反弹的地区,要实施重点监控。建立有关部门之间违法案件信息共享、通报和移送制度。各级国土资源部门应将依法查处的非法小砖窑、小矿山、小煤矿的信息及整改行动中好的经验及时通报同级专项行动领导小组办公室,省级国土资源部门要将专项行动中各级国土资源部门的工作进展、工作成效及问题建议及时报送同级专项行动领导小组办公室和国土资源部。


  四、加大执法监察力度,严厉打击违法行为

  各地要坚决禁止以租赁、临时用地等名义非法建窑、取土。各级国土资源部门对违反土地管理法和矿产资源法有关规定,占用耕地建窑或者擅自在耕地上取土、采矿,破坏种植条件的行为,要坚决依法取缔;对未经批准非法占用土地的要责令其限期改正,限期复垦治理;对逾期不改或情节严重的,要加大查处力度,构成犯罪的,要依法追究刑事责任。对国土资源部门工作人员在小砖窑、小煤矿、小矿山用地和采矿登记手续中以权谋私,参与或变相参与经营,为无证企业充当“保护伞”的,要坚决按照法纪严肃处理,决不姑息迁就。

  各级国土资源部门要将这次专项行动与当前开展的土地市场秩序整顿、全面整顿和规范矿产资源开发秩序工作紧密结合起来,认真履行职责,坚持严格执法,为保障人民群众合法权益,促进社会和谐,促进我国经济社会又好又快发展发挥积极作用。


国土资源部

二〇〇七年七月二十五日
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《侵权责任法》实施后侵权死亡赔偿的法律适用探讨
——以被扶养人生活费取消后如何与死亡赔偿金衔接为视角


 论文提要:

  中国最早确立侵权死亡赔偿制度的是《民法通则》,《民法通则》规定的死亡赔偿范围小、标准低,这种低水平的赔偿不再适应中国经济社会的发展,按其所规定的赔偿标准所计算出来的死亡赔偿已经远远不能填补受害人的损失。为了让民事主体得到充分的赔偿,继《民法通则》后出现了不少的法律、行政法规、司法解释分别对侵权死亡赔偿作出了自己的规定,从而使中国的侵权死亡赔偿制度呈现“百花齐放”的热闹场面。《侵权责任法》在历经四次审议后顺利产生,该法以民事基本法的形式确立起了中国侵权死亡赔偿制度的框架。《侵权责任法》较之《人身损害赔偿解释》一个重大的变化,就是《侵权责任法》取消了《人身损害赔偿解释》中的被扶养人生活费,从而影响了死亡赔偿金,但该法对此并未作出新的规定。笔者拟从《侵权责任法》与《民法通则》及相关司法解释之间竞合冲突问题的适用、《侵权责任法》实施前侵权死亡赔偿的法律适用情况、《侵权责任法》对侵权死亡赔偿制度的影响进行梳理,进而对《侵权责任法》取消被扶养人生活费后的法律适用进行辨析,从而得出《侵权责任法》取消被扶养人生活费后如何与作为侵权死亡赔偿制度核心内容的死亡赔偿金相衔接提出三点个人意见:一、死亡赔偿金的权利主体为死者的继承人和其他有扶养关系的亲属;二、死亡赔偿金计算标准、方法应为按照受诉法院所在地上一年度职工的平均工资为标准计算20年;三、在司法解释未出台前,应将被扶养人生活费单独计算后加入死亡赔偿金中,在判决主文中只出现死亡赔偿金。全文共9714字。

以下正文:

  生命,是人类生存和发展的基点,不可替代。正因为此,现代社会始终坚守“生命不可剥夺”的底线。 但生命是脆弱的,违法终止生命的事件时有发生。作为管理者的国家,又必须矫正非正常死亡中的不公,以维系整个人类社会的生存与发展,于是,作为调整社会关系之基本规范的现代法律,不得不担负起这一职责。公法为主、私法为辅是现代法制对死亡赔偿的调整模式。于2010年7月1日起正式施行的《侵权责任法》,以民事基本法的形式确立起了中国侵权死亡赔偿制度的框架。由于《侵权责任法》在制定机关上先天不足,以致在法律适用中出现与其他法律规范的竞合、冲突问题。诚然这些问题对司法实践中如何正确适用《侵权责任法》造成很大的困惑,但是法律作为一种具有严密逻辑性、体系性和价值判断、利益衡量相结合的规范,其蕴含的法律解释技术为实在法的正确适用提供了方法论基础。因此,运用法律解释技术可以认定《侵权责任法》与《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)及其相关司法解释之间的为吸收、修改、补充关系。

  一、《侵权责任法》实施前侵权死亡赔偿的法律适用情况

  在《侵权责任法》实施前,我国的侵权死亡赔偿制度没有统一的法律体系,侵权死亡赔偿制度主要是由基本法律、法律、行政法规和司法解释组成。首先,基本法律仅有《民法通则》作了简单的规定,该法第119条规定“侵害公民身体造成伤害的,应当赔偿……,造成死亡的,并应支付丧葬费、死者生前扶养的人必要的生活费等费用”。其次,法律主要有《产品质量法》、《消费者权益保护法》等。如《产品质量法》第四十四条规定“因产品存在缺陷造成受害人人身伤害的,……造成受害人死亡的,并应当支付丧葬费、死亡赔偿金以及由死者生前扶养的人所必需的生活费等费用”。再次,行政法规主要有《医疗事故处理条例》及《国内航空运输旅客身体赔偿暂行规定》等。最后,司法解释在死亡赔偿制度中占有重要的地位,如《人身损害赔偿解释》,该司法解释第十七条规定“受害人遭受人身侵害……,受害人死亡的,赔偿义务人除应当根据抢救治疗情况赔偿本条第一款规定的相关费用外,还应当赔偿丧葬费、被扶养人生活费、死亡补偿费以及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费……”。该司法解释较为全面地规定了死亡赔偿的赔偿范围、标准及计算方法,成为审理人身损害死亡赔偿案件的重要依据。由此可见,尽管侵权死亡赔偿本应是一项独立的制度,但这一时期的诸多法律、法规和司法解释规定的体系较为混乱,在侵权死亡赔偿的赔偿范围、赔偿项目及名称、计算标准等方面存在诸多不一致之处,尤其是在死亡赔偿金的性质认定方面差异较大。 为了更好地保护民事主体的合法权益,维护公平正义,促进社会和谐稳定,2002年最高国家立法机关启动了《侵权责任法》的制定进程,经过四次审议于2009年获得通过的《侵权责任法》,意味着中国的侵权死亡赔偿制度有了统一的法律体系,改变了过去中国侵权死亡赔偿制度体系、标准、项目等混乱的局面,同时还意味着我国向制定民法典又迈出重要一步,是合同法、物权法后的另一个重要支柱性法律。

  二、《侵权责任法》与《民法通则》及相关司法解释之间竞合冲突问题的适用

  《民法通则》以及相关法律、行政法规、司法解释的规定,对明确侵权责任,保护公民、法人的合法权益,维护社会秩序,确实起到了积极有效的作用。但近年来,新类型的侵权案件不断出现,特殊侵权纠纷日益增多,如“毒奶粉事件”、“脆脆楼事件”等安全事故频发,处理这些侵权之诉,就只能依据民法通则以及近40部单行法的相关规定,但这些现行的法律有些规定较为原则,缺乏可操作性,不少规定分散在单行法律中,缺乏对侵权责任的共性规定,已经不能适应形势发展的需求。《侵权责任法》采取了多种归责原则并存的立法模式,力图对经济社会发展中出现的新型侵权类型做出规定,该法采用了一般条款与具体列举相结合的立法方式,立足中国现实国情,全面保护民事主体合法权益,有利于促进和谐社会建设,因此,具有重大的现实意义。《侵权责任法》作为侵权责任规定的基本法,不可能事无巨细地列举出所有的侵权责任类型以及每类侵权责任从构成要件到免责事由的所有要素。为了维持其“法典化”的形式体例,它只能就一些原则性或一般性事由作出规定,对一些典型的特殊侵权责任类型进行列举,其他则必须依赖《侵权责任法》之外的法律来补充,那么《侵权责任法》与其他的法律、法规、司法解释该如何适用?

  (一)《侵权责任法》与其他法律、法规的关系

  《侵权责任法》是在《民法通则》等法律的基础上制定的,是对《民法通则》等法律的细化、补充和完善,同时也有较大的修改,《侵权责任法》取消了《民法通则》第119条规定的被扶养人必要生活费项目,将其涵括于死亡赔偿金中。那么在适用上何者优先?《侵权责任法》立法的本意,是对以往立法中的侵权责任法规则予以梳理、修改完善和统一,新规则的出台,本应替代《民法通则》中原有的侵权责任法规则。但由于《侵权责任法》作为民事基本法,理应在全国人大全会上通过,但现实是在全国人大常委会上通过,而《民法通则》是由全国人民代表大会通过的,后者的立法位阶高于前者,因此,并不适用新法优于旧法的规则。由于我国民法典的立法工作尚未最后完成,《民法通则》尚无法在《侵权责任法》实施之前废止,这将为《侵权责任法》的实施带来困难。这一问题,有待有关部门予以明确。建议由全国人大常委会依据立法法第7条对《民法通则》中的有关条文予以废止。《侵权责任法》提出了“其他法律对侵权责任另有规定的,依照其规定。”的法律适用原则。但是,这个原则是以对“其他法律”的“法律”的狭义解释为前提的,即法律应仅指全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律,而不包括行政法规及其他规范性文件。

  (二)《侵权责任法》与涉及死亡赔偿相关司法解释的关系

  侵权法是规范和调整现实生活的法律,但现实生活的发展变化使立法总是落后于现实生活,我国的侵权立法也是如此。近些年来,人民法院面临着大量增多而且更为复杂的侵权纠纷案件,但是已有法律却不能适应侵权案件审判的需要,因此,最高人民法院根据法律赋予的职权和审判工作实际需要,制订了大量的司法解释,我国最高人民法院制定的司法解释在适用上与被解释的法律具有同等的法律效力,在司法实践中,司法解释的作用甚至比法律更有用。 在最高人民法院制定的众多司法解释中,就包括多个涉及死亡赔偿方面的司法解释,例如《关于审理人身损害赔偿纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年通过)、《关于审理触电人身损害赔偿案件若干问题的解释》(2001年通过)、《关于审理涉外海上人身伤亡案件损害赔偿的具体规定(试行)》(1992年通过) 的竞合与冲突问题。事实上《侵权责任法》的许多内容就吸收了相关司法解释的规定,而这些规定都是经过司法实践证明是正确合理并且可行的。因此,我们要正确处理《侵权责任法》与涉及死亡赔偿相关司法解释的关系。有一种观点认为,一个新法从立法上规定了全新的内容,此前的司法解释所涉及的相关内容不再适用。理由之一,是新法的效力高于司法解释,只能适用新法;理由之二,是相同的规定只能选择新法的规定适用,再适用过去的司法解释既重复而且通说认为,一概排除适用过去的司法解释的作法是不适当的。 新法颁布之后,过去的相关司法解释并不当然失效,凡不与新法相违背的仍为继续适用,凡与之相违背的部分应当废止或者修改,在审判实务中应当注意对比适用。

  既然《侵权责任法》与《民法通则》和相关司法解释之间的关系为法条竞合中吸收、修改、补充关系,那么《侵权责任法》的适用根据法学方法论原理进行解释可以得出:就同一事项《侵权责任法》与《民法通则》和相关司法解释均有规定的,被《侵权责任法》吸收修改,适用《侵权责任法》的规定;《侵权责任法》有规定,而《民法通则》和相关司法解释无规定,属于《侵权责任法》对《民法通则》的补充,适用《侵权责任法》的规定;《侵权责任法》没有规定,但《民法通则》和相关司法解释有规定的,适用《民法通则》和相关司法解释的规定。

  三、《侵权责任法》对侵权死亡赔偿制度的影响

  《侵权责任法》最核心的精神就是保护民事主体的合法权益,彰显人文关怀。在《侵权责任法》中有关侵权死亡赔偿制度的关键条文就有两个,即第十六条和第二十二条, 为此诸多媒体据此报道侵权责任法确立了同命同价的赔偿原则。 该法第十六条明确了死亡赔偿金是赔偿受害人因死亡而丧失的未来可得利益;第二十二条吸收了《人身损害赔偿解释》确立的精神损害赔偿独立于死亡赔偿金的经验,并以国家立法的形式予以确认,而这两点正是困扰中国侵权死亡赔偿制度20多年的根源,因《侵权责任法》解决了这两个问题,故可以说基本上搭建起了中国侵权死亡赔偿制度的框架。《侵权责任法》确立起的死亡赔偿制度的框架为: (1)相关财产损失,包括医疗费、护理费、交通费、误工费、丧葬费等;(2)死亡赔偿金;(3)精神损害抚慰金。细看《侵权责任法》构建起的死亡赔偿制度,不难发现被法学界和实务界都接受的“被扶养人生活费”这一赔偿项目没有了,这看似立法者犯了一个小儿科的错误,但这却正是这部法律的亮点之所在,因为立法者终于摒弃了中国在死亡赔偿金性质问题上摇摆的困惑状态,旗帜鲜明地确定了赔偿义务人对因受害人死亡遭受未来收入的损失进行赔偿的责任,体现了本法“责任法”的特点,即最大程度地保护受害人及其近亲属的利益。

  (一)死亡赔偿金与被扶养人生活费的关系

  按照“继承丧失说”,赔偿义务人应当赔偿的是因受害人死亡而丧失的未来可得利益。 而根据《人身损害赔偿解释》起草者的说明,该司法解释对死亡赔偿采纳“继承丧失说”,但对赔偿的内容进行了分解,即仍保留过去的被扶养人生活费的赔偿,而分解出“人均可支配收入”作为“死亡赔偿金”予以赔偿,以此与民法通则现行有关立法相衔接。理由是按照“继承丧失说”,对死亡受害人近亲属的逸失利益按“收入损失”计算,即按代表死者生前综合收入水平中的“年收入”标准计算,“被扶养人生活费”在计算上被“收入损失”吸收。因此,“收入损失”之外不再重复赔偿“被扶养人生活费”。但鉴于民法通则、消费者权益保护法、产品质量法中均有“被扶养人生活费”的赔偿项目,为使司法解释与立法保持一致,《人身损害赔偿解释》以分解的方法对继承丧失说的“收入损失”赔偿作了技术处理,即将“收入损失”分解为“人均可支配收入”及“被扶养人生活费”两个部分。 由此可见,死亡赔偿金与被扶养人生活费的赔偿是各自独立的赔偿项目,它们各自的赔偿的对象不同,不能相互替代,侵权责任法应将它们并行规定,而不是相互排斥。 而《侵权责任法》未将被扶养人生活费作为赔偿项目,因此笔者认为《侵权责任法》规定的死亡赔偿金已涵括了被扶养人生活费。

  (二)死亡赔偿金在《侵权责任法》与《人身损害赔偿解释》中的异同

  《人身损害赔偿解释》中的死亡赔偿金与《侵权责任法》中的死亡赔偿金虽然名称、内涵相同,但其外延不同。按照《人身损害赔偿解释》所规定的死亡赔偿金的计算标准、方法进行计算,如果受害人是一个具有正常劳动能力的人,所计算出来的并不是一个劳动者的总收入。因为“人均可支配收入”的分母,除了劳动者外,还有不能劳动的人。“人均可支配收入”是一个统计上的概念,是通过大量居民家庭实际记账统计来的,其统计流程为:选定记账户,逐月记流水账(包括收入和支出),然后进行全年汇总,再除以家庭人口数得出人均可支配收入。 例如,一家三口,两人工作,每人工资12000元,平均工资为12000元,但“人均可支配收入”就成了12000×2÷3=8000元。这是因为分母多了一个不挣钱的人。从上述举例可以看出,在计算“人均可支配收入”的时候,分母中包括了被扶养人。从《侵权责任法》的立法本意观察,其所规定的死亡赔偿金应属于对受害人因侵权行为造成的“实际收入”减少的损失赔偿,所以,以《人身损害赔偿解释》所规定的死亡赔偿金的计算方式所得的死亡赔偿金,并不完全是《侵权责任法》规定的“死亡赔偿金”的概念。若以这种计算方式所得的死亡赔偿金,直接适用于《侵权责任法》,不再赔偿受害人被扶养人生活费这个项目,对受害人是不公平的,也不符合《侵权责任法》确立的赔偿项目规定的本意。故,《侵权责任法》所规定的死亡赔偿金的外延大于《人身损害赔偿解释》中规定的死亡赔偿金的外延。

  四、《侵权责任法》取消被扶养人生活费后的法律适用辨析

  侵权事故导致受害人提前死亡,而使这部分应得利益逸失,对此赔偿义务人应当予以赔偿。 《侵权责任法》所构建的侵权死亡赔偿制度取消了被扶养人生活费作为赔偿项目,而在正式实施的前一天,最高人民法院发布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国侵权责任法〉若干问题的通知》(以下简称《通知》),该《通知》第四条关于被扶养人生活费是否彻底取消,以及取消后如何与死亡赔偿金相衔接问题的规定,可谓模棱两可,十分不明确。从而使得司法实务中的法官和律师无所适从,导致在审判实务中出现了不同的做法,从一定程度上影响了司法的统一性。那么《侵权责任法》取消被扶养人生活费后,该如何适用《侵权责任法》,笔者在此提出几点自己的观点。

  (一)死亡赔偿金的请求权人

  侵权死亡赔偿之所以具有民法上的意义,是在于与死亡有特别密切关系者遭受了财产和非财产损失。 《侵权责任法》和《人身损害赔偿解释》将死亡赔偿金的权利主体界定为死者近亲属,但对于何谓死者的“近亲属”没有明确,只是规定了近亲属为请求权人,而没有规定顺位问题。根据《民通意见》的规定,近亲属为配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。《人身损害赔偿解释》中死亡赔偿金的权利主体原则上为受害人的法定继承人。 但由于依据该解释的规定被扶养人具有独立的请求权,故对于被扶养人的权利并不会因死亡赔偿金请求权人怠于行使权利而得不到保障。

太原市住宅小区物业管理暂行办法

山西省太原市人民政府


太原市住宅小区物业管理暂行办法

  
  (一九九八年一月一日 太原市人民政府发布)
  第一条 为了加强住宅小区管理,维护业权人的合法权益和社会公共秩序,为居民提供良好的生活环境,根据国家有关规定,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市行政区域内按照城市规划建设,配套设施齐全并达到一定规模的住宅小区。
  高层商厦管理、大中型企事业单位自管房可参照本办法执行。
  第三条 新建住宅小区必须按照本办法规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区,应当依照本办法逐步实行物业管理。
  第四条 本办法所称物业,是指住宅小区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
  业主是指住宅小区内房屋的所有权人。
  物业管理是指住宅小区的业主管理委员会招聘物业管理公司对房屋及其设备以及相关的居住环境等进行维护、修缮和服务的活动。
  第五条 市房地产管理部门是本市物业管理的行政主管部门,负责贯彻执行国家有关物业管理的方针、政策,制定物业管理的具体办法,审核物业管理公司的资质,对全市物业管理进行业务指导和监督检查。
  市规划、工商行政、物价、环境卫生、园林绿化、市政、公安等行政管理部门和住宅小区所在地的街道办事处,按照各自的职责,对居住小区的物业管理工作进行指导和监督检查。
  第六条 住宅小区开发建设单位必须按照城市建设统一规划要求,配套建设相应的公共设施。住宅小区经市城市建设主管部门综合验收合格,方可移交该小区业主管理委员会(以下简称管委会)。
  管委会未成立之前由开发建设单位负责物业管理。
  第七条 住宅小区交付使用,入住率达百分之六十以上时,应当在物业管理行政主管部门指导下成立管委会。
  管委会成员由住宅小区业主的代表从业主中选举产生。
  第八条 管委会的权利:
  (一)制定管委会章程,维护业主的合法权益;
  (二)管理物业维修资金和其他公共财产;
  (三)决定选聘、续聘和解聘物业管理公司;
  (四)审议物业管理公司制定的年度管理计划和物业管理重大措施;
  (五)协调业主与物业管理公司之间的矛盾;
  (六)检查和监督物业管理的各项管理工作和物业管理合同的执行情况。
  第九条 管委会的义务:
  (一)接受业主的监督;
  (二)接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在地街道办事处的指导和监督;
  (三)协助物业管理公司落实各项管理措施。
  第十条 物业管理公司是自主经营、自负盈亏、具有独立法人资格的经济实体,管委会招聘,承担住宅小区物业管理。
  第十一条 物业管理公司应当与管委会签订物业管理合同,明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理费用、合同期限和违约责任。
  第十二条 物业管理公司必须经市物业管理行政主管部门资质审查合格,向工商行政管理部门办理注册登记后,方可接受委托,承担住宅小区的物业管理。
  第十三条 物业管理公司的权利:
  (一)依照物业管理合同对住宅小区实施物业管理;
  (二)依照物业管理合同和有关规定收取物业管理费、服务费;
  (三)劝阻、制止业主违反物业管理规定的行为,对造成物业损害的,有权要求赔偿;
  (四)选聘各类专业公司承担专项服务;
  (五)从事物业经营或开展其他有偿服务。
  第十四条 物业管理公司的义务:
  (一)履行物业管理合同,依法经营;
  (二)接受业主的监督,维护业主的合法权益不受侵害;
  (三)重大管理措施提交管委会审议决定;
  (四)接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在地街道办事处的指导和监督。
  第十五条 业主应与管委会签订进住合同,履行进住手续,遵守合同中规定的义务,按时交纳有关费用,自觉维护住宅小区秩序。
  业主有权要求管委会与不称职的物业管理公司解除聘用合同,有权对妨碍住宅小区管理秩序、生活秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制止和举报。
  第十六条 业主违反本规定,有下列行为的,物业管理公司有权劝阻、制止,要求其恢复原状、赔偿损失,并和有关行政管理机关报告:
  (一)擅自占用公共场所地或者改变公共设施用途的;
  (二)擅自改变房屋结构、用途、外观,毁损设施、设备,危及房屋安全的;
  (三)私搭乱建,乱停乱放车辆,在房屋共用部位堆放杂物,破坏绿化,污染环境,影响住宅区景观,制造噪声扰民的。
  第十七条 物业管理公司违反本办法,有下列行为之一的,业主有权向管委会投诉或向物业管理行政主管部门反映,管委会有权予以制止并要求其限期改正,赔偿损失,直至解除物业管理合同:
  (一)房屋及公共设施、设备修缮不及时的;
  (二)管理制度不健全,管理混乱的;
  (三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
  (四)擅自改变房地产和公用设施用途的;
  (五)不履行或者不全面履行物业管理合同及本办法规定的义务的。
  第十八条 住宅小区开发建设单位移交住宅区时,应向管委会提供相应的办公用房,并提供一定的物业维修资金。
  物业维修资金由管委会设立专帐进行管理,用于住宅共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新,不得挪作他用。
  物业维修资金不足时,业主应当根据拥有的住宅建筑面积比例交纳物业维修资金。
  管委会应定期公布物业维修资金的收支情况,接受业主监督。
  第十九条 物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则,由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,物价部门征求物业管理行政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。
  第二十条 无资质审查合格证,擅自承揽住宅小区物业管理业务的,由物业管理行政主管部门对其处以2000元至20000元的罚款,并责令其终止对住宅小区物业的管理。无营业执照的,由工商行政管理部门依据工商法规处罚。
  第二十一条 物业管理公司管理不善,住宅小区居住环境达不到规定标准的,由物业管理行政主管部门对其予以警告,限期改正,逾期不改的,处以1000元至10000元的罚款,并可降低资质等级。
  第二十二条 物业管理公司擅自扩大收费范围,提高收费标准的,由物价部门依法处理。
  第二十三条 物业管理公司与业主因管理和维护发生纠纷时,经管委会调解无效,物业管理公司与业主可依法申请仲裁,或直接向房屋所在地人民法院起诉。
  第二十四条 条当事人对行政机关作出的行政处罚不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
  第二十五条 市属郊、县可参照本办法执行。第二十六条 本办法由市房地产管理部门负责解释。
  第二十六条 本办法自公布之日起施行。