关于印发金华市人民政府常务会议议事规则和市长工作例会议事规则的通知
浙江省金华市人民政府
关于印发金华市人民政府常务会议议事规则和市长工作例会议事规则的通知
金政发〔2011〕65号
各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
《金华市人民政府常务会议议事规则》、《市长工作例会议事规则》已经市政府第3次常务会议通过，现予印发。
金华市人民政府
二○一一年六月九日
金华市人民政府常务会议议事规则
第一章 总 则
第一条 为进一步规范市政府常务会议议事程序，提高会议效率，完善科学、民主的决策机制，根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《金华市人民政府工作规则》，结合市政府工作实际，制定本规则。
第二条 市政府常务会议是市政府的重要决策形式，市政府工作中的重大问题都应通过市政府常务会议研究决定。市政府常务会议按照民主集中制和行政首长负责制的原则依法行使职权。
第三条 市政府常务会议坚持解放思想，实事求是，与时俱进，开拓创新，研究决定事项应当符合国家法律、法规及方针政策，符合本市工作实际。
第二章 会议组成
第四条 市政府常务会议由市长、副市长（市长助理）、秘书长组成，由市长或受市长委托的副市长召集和主持。市政府有关副秘书长、市政府办公室主任、副主任及市监察局局长列席会议。县（市、区）政府、市政府有关部门负责人根据议题需要列席会议。
第五条 市政府常务会议必须有半数以上组成人员到会方能举行。原则上每两周召开一次，必要时由市长决定临时召开。
第三章 主要任务
第六条 市政府常务会议的主要任务是：
（一）传达和研究贯彻党中央、国务院，省委、省政府和市委的重要指示、决定和会议精神；
（二）传达和贯彻市人大及其常委会的决定、决议；
（三）讨论决定市政府工作中的重大事项，主要有：市委重大决策事项和市人大及其常委会决议的落实措施；以市政府名义作出的重要决策；有关规划的制订或修编，行政区划变更及调整；涉及经济社会发展全局的计划、方案、政策；事关人民群众切身利益的重大改革方案和价格调整意见；经济发展中的重大项目；以市政府名义组织的重大活动方案，全国或全省性活动的申办建议；对重大事件的处理意见；各县（市、区）政府、各部门请示市政府的重要事项；政府自身建设方面的重大问题，对政府系统单位、行政领导的奖惩事项；
（四）审议规范性文件；
（五）讨论提请市委、市人大及其常委会审议的有关事项；
（六）通报和讨论市政府日常工作中的其他事项。
第四章 议题确定
第七条 凡需要提请市政府常务会议研究决定的议题，有关部门须填报《金华市政府会议决策事项提交表》，经单位主要负责人签署意见后报市政府办公室。市长、副市长（市长助理）要求提请市政府常务会议研究决定的议题，由市政府办公室及时将市政府领导批示和有关要求告知议题主办单位，按程序办理。
第八条 拟提交市政府常务会议讨论的议题，提请部门应在深入调查研究、认真制定方案、广泛听取意见、主动协调会商和反复修改完善的基础上形成。各议题在上报市政府常务会议审议前，应按照有关规定完成以下相关准备工作：
（一）涉及重大决策事项的议题，应由提请部门牵头，会同有关部门组成专门工作组开展调查研究，拟定决策备选方案，方案包括决策依据、利弊分析、效果预期、实施措施等内容。由分管市长主持或委托相关秘书长进行协调，征求有关部门和相关方面的意见，形成提交常务会议讨论决策的建议方案。
（二）涉及全市重大发展规划、城市规划、产业规划、重大改革举措、重要资源配置和重大政府投资项目建设等专业性、技术性较强的议题，要通过决策咨询机构或召开政府相关部门、专家、群众代表参与的咨询论证会，形成论证报告。
（三）涉及城市建设、交通、环境保护、文化教育、医疗卫生、社会公益、公共服务、价格调整等关系市民切身利益、群众关注度高的议题，要通过新闻媒体、网络等渠道征集市民建议，或举行听证会等形式广泛听取意见。
（四）涉及规范性文件或法律问题的议题，应由市政府法制部门进行法律审查，并出具书面意见。
（五）涉及其他部门职权的议题，提请部门要主动协商，取得一致意见，并履行会签程序。不能取得一致意见的，应列出各方理据，提出办理建议。相关部门所提的各种意见，应由相关部门主要负责人签字和单位盖章，随提请议题一并送市政府办公室。分歧较大的，由分管市长主持或委托相关秘书长进行协调，征求有关部门和相关方面的意见，形成提交常务会议讨论决策的建议方案。
（六）需要向上级机关请示的重要议题，应提前向上级机关汇报衔接，且有明确意见后方可提交。
第九条 拟提交市政府常务会议讨论的议题，提请部门应将有关材料报送市政府办公室。主要包括：
（一）提请审议的正式文本。主要包括：汇报材料、请示、报告以及代拟的市政府文件草案、决定等。
（二）议题有关情况的说明。主要包括：提请决议事项的必要性和该事项的形成经过；主要法律、政策依据和合理性、可行性；拟出台的措施对经济社会发展可能产生影响的评估分析；征求各相关单位意见情况；专家论证、征求公众意见情况等。
（三）议题有关的附件。主要包括：法律审查意见和专家论证报告；公开征求企业和市民意见情况的说明；征求有关部门、县（市、区）政府意见情况的说明；相关法律和政策依据；其他对决策有重要参考价值的资料。
第十条 市政府常务会议实行议题审批制度。市政府办公室对有关部门、单位报送的议题进行初审，填写《金华市政府会议议题送审表》，送市政府分管秘书长或办公室分管主任签署意见后，于会议召开前5个工作日报市政府办公室主任审核、市政府秘书长审定。
第十一条 分管副市长（市长助理）或议题提请部门主要负责人因故不能参加会议的，议题一般不提交市政府常务会议讨论研究。分管副市长（市长助理）因特殊原因无法到会，议题又有时限要求须在规定时间作出决定的，经市长同意可委托分管副秘书长或以其他方式提出明确意见。
第十二条 有下列情况之一的，不提交市政府常务会议讨论研究：
（一）属部门职责范围内的事项；
（二）部门之间通过协调或协商能够解决的事项；
（三）属分管副市长（市长助理）职权范围内解决的事项；
（四）副市长（市长助理）之间能够协商解决的事项；
（五）意见分歧较大而会前未经充分协调和论证的事项；
（六）会前未经会议主持人同意而临时动议的事项；
（七）其他不符合会议议事范围的事项。
第五章 会议组织
第十三条 市政府常务会议议题和会议时间确定后，由市政府办公室通知相关部门（单位），会议相关材料于会前2个工作日送市长、副市长（市长助理）、市政府秘书长。
第十四条 参加市政府常务会议议题讨论研究的部门（单位）人员，应按通知要求提前10分钟到达候会。
第十五条 列入市政府常务会议讨论研究的议题，由议题提交部门（单位）主要负责人汇报，参加议题讨论研究的相关部门（单位）负责人、市政府正副秘书长、副市长（市长助理）依次提出意见，由会议主持人作出决定。汇报人发言应简明扼要、言简意赅，汇报时间控制在10分钟以内。补充汇报或参与审议的列席人员，可就有关问题发表意见或进行说明，时间控制在2分钟以内。
第十六条 市政府常务会议由市政府办公室负责记录，记录力求完整、准确，字迹清楚。
第十七条 市政府常务会议纪要由市政府办公室负责起草，由市政府办公室分管主任、主任审核，市政府秘书长签发。会议纪要未经市政府领导批准，不得翻印或者公开刊用、引用。
第十八条 市政府常务会议有关材料，包括会议通知、议题送审表、部门（单位）呈报材料、会议纪要等按相关规定管理和归档。
第十九条 市政府常务会议决定事项，宜于公开的，经市政府秘书长或办公室主任审核后，进行新闻报道。
第六章 决定事项的落实
第二十条 市政府常务会议决定事项必须坚决贯彻执行。如确需变更，须提请会议进行复议，重新作出决定。
第二十一条 各有关部门、单位应将市政府常务会议决定事项的贯彻落实情况，于会后20日内反馈到市政府督查室。市政府督查室应及时对会议决定事项进行催办查办，并将有关落实情况及时报告市长、副市长（市长助理）、正副秘书长。对推诿扯皮或拖延不办、敷衍塞责以及长期不反馈办理情况和结果的，要给予通报批评，并限期办理或落实；对因推诿扯皮造成重大损失和不良影响的，要严肃追究责任。
第七章 会议纪律
第二十二条 市政府领导因故不能出席市政府常务会议，须向市长请假。对提交讨论的议题如有意见或建议，可在会前以书面方式提出。
第二十三条 参加市政府常务会议议题讨论研究的人员，应为部门（单位）负责人。因故不能出席会议的，应提前向市政府秘书长请假，未经同意不得由他人代替参加会议。除议题汇报部门可带助手外，其他与会部门一般不随员。
第二十四条 市政府常务会议召开期间，与会人员要严格遵守会议纪律，进入会议室自觉关闭手机等通讯工具；严格遵守保密纪律，市政府领导在会上的发言，未经同意，不得传达、扩散；对会议讨论的文件材料要注意保管；对标有“会后收回”字样的文件，会后退还会议工作人员。与议题无关的人员不得随意进入会议室。
市长工作例会议事规则
第一条 为进一步规范市长工作例会议事程序，提高会议效率，完善科学、民主的决策机制，根据《金华市人民政府工作规则》，结合市政府工作实际，制定本规则。
第二条 市长工作例会由市长、副市长（市长助理）、秘书长组成，由市长或受市长委托的副市长召集和主持。市政府有关副秘书长、市政府办公室主任、副主任列席会议，县（市、区）政府、市政府有关部门负责人根据需要列席会议。
第三条 市长工作例会一般每月月初召开一次。如遇重特大紧急情况或其他特殊情况，由市长决定召开、延迟或取消会议。
第四条 市长工作例会的主要任务是：
（一）交流各条线工作、重大项目、重点工作完成情况及下步工作安排；
（二）讨论研究各条线上的重点、难点问题；
（三）其他需要列入市长工作例会讨论的事项。
第五条 市长工作例会由市政府办公室负责记录，会议纪要由市政府办公室负责起草，由市政府办公室分管主任、主任审核，市政府秘书长签发。
第六条 市长工作例会有关材料，包括会议通知、议题材料、会议纪要等按相关规定管理和归档。
第七条 市政府督查室应及时对会议决定事项进行催办查办，并将有关落实情况及时报告市长、副市长（市长助理）、正副秘书长。
第八条 市政府领导因故不能出席市长工作例会，须向市长请假。对提交讨论的议题如有意见或建议，可在会前以书面方式提出。
〔摘要〕 在《住房保障法》起草中，有关部门提出设立“共有产权经济适用住房”对现有经济适用住房制度进行改造。共有产权经济适用住房制度涉及诸多法律问题，需要法学界深入探讨。本文对“共有产权经济适用住房”的由来、相关权利主体间的权利义务内涵进行了深入分析，并对主体间的连带责任和风险负担问题进行了探讨。
〔关键词〕共有产权经济适用住房，住房保障法，探讨
一、“共有产权经济适用住房”提法的由来
《住房保障法》于2008年11月被列入11届全国人大常委会五年立法规划，住房城乡建设部负责该法起草工作，目前《住房保障法(征求意见稿)》已进入审查阶段。该征求意见稿参考了英国“共有产权”保障性住房制度和我国淮安市的共有产权经济适用住房模式。英国“共有产权”的保障性住房模式是：“共有产权”的房屋由政府直接投资建设，供应对象是低收入家庭。购买者可以先取得房屋部分产权，没有取得产权的部分缴纳租金，在收入增加以后必须买下整套住房，政府再用该资金建房。［1］(p.72-73)淮安共有产权经济适用住房模式是：将经济适用房划拨土地变为出让土地，住房价格参照商品房执行政府指导价(一般低于同期、同区段商品房销售价格的5%-10%)，购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权。以此替代传统经济适用住房的保障模式，变经济适用房与商品房的“双轨制”为“单轨制”。而比例主要分为政府和个人5：5和3：7两种。共有产权住房上市或退出时只要购买政府的产权部分或按比例与政府分成即可，并实行人性化操作办法，即５年内原价购买，５至８年加同期贷款利息，８年后则按市场评估价购买或按比例就转让收益分成。因家庭困难不能购回的，就像原来的经济适用住房一样继续使用。［2］该征求意见稿提出由政府和个人共有经济适用住房。拟规定：配售的住房由承购人和政府按份共有，共有份额按照各自的出资比例核定。政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政贴息额之和计算。购买住房满五年，承购人经批准可以按照届时住房市场价格购买政府享有的住房份额，取得全部份额；也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让，所得收益按照共有份额分配，政府在同等条件下享有优先购买的权利。2010年4月27日，住房和城乡建设部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求：“按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得款项的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠之和。”近年来，上海市将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用住房，受到中低收入家庭的广泛欢迎。［3］可见，我国“共有产权经济适用住房制度”已进入探索实施阶段。
二、共有产权经济适用住房涉及的主要法律问题
(一)共有产权经济适用住房共有人—— 政府和承购人之间的关系包括行政关系和民事关系。共有，是现代物权法的一种所有权形式，指两个或两个以上的权利主体就同一个财产共同享有所有权的法律制度。［4］(p．235) 在共有产权经济适用住房的销售、持有及退出过程中，政府的审批及监管行为是具体行政行为，申请人或者保障对象对住房保障审核、调整、退出的决定以及行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。而作为共有人，根据《物权法》平等原则，其间的共有关系本身是平等主体间的民事关系。
(二)共有产权经济适用住房涉及四个“ 共有”问题。第一，对土地使用权的共有。房屋占用的国有土地所有权属于国家，而一个小区的土地使用权是没有具体划分到户的，而是由各个房屋所有权人(业主)共有。在购买共有产权经济适用住房时，土地出让金已算入房价之中。在将来土地使用权续期需要交纳土地出让金时，将会要求各共有人分担。第二，对房屋所有权的共有。共有产权经济适用住房，顾名思义就是由政府和个人按一定比例共有经济适用住房所有权。第三，对建筑物区分所有权共有部分的共有。在共有产权经济适用住房由政府和购房人共有的同时，政府和购房人的联合体与其他业主共同享有建筑物共用部分之所有权。第四，购房人家庭对所购经济适用住房涉及的诸项财产权利的共有。建设部等七部门2007年发布的《经济适用住房管理办法》，明确经济适用住房制度解决的是城市低收入家庭的住房困难问题。由此可见，购买的主体是家庭(房产证上可只表现为家庭成员之一人)，家庭成员之间自然对所购经济适用住房形成共同共有关系。
(三)共有产权经济适用住房的共有性质是按份共有。［5］(P．345-352)《住房保障法》(征求意见稿)的思路是：配售的保障性住房由承购人和政府按份共有，共有份额按照各自的出资比例核定。承购人的出资额按照保障性住房的配售价格计算。政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政补贴额之和计算。购房满五年，经批准承购人可以按照届时住房市场价格购买政府的份额，取得全部份额；也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让，转让所得收益按照共有份额分配。如果比例确定得不合理，将会使政府和购房人的利益失衡，不能实现公平、公正之目的。存在的问题是维修基金、装修费用、“三通费”如何分担？是否纳入共有人共同负担范围？
1.关于维修基金是否应列入共同负担范围。建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第7条规定：商品住宅的业主每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。第28条规定：房屋所有权转让时，结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。由于政府与承购人在共有经济适用住房时，实际是共同成为了该住房的业主。加之，五年后上市转让给其它承购人时，成交价实际上是考虑了维修基金剩余额度的(新建住宅前五年维修量少，满五年交易时维修基金剩余比例较大)，由原购房人独自交纳(不列入共有份额)，而由政府与其按比例分成不公平。因此，房屋维修基金应算入房价由政府与承购人共同分担，而不宜将其列在房价外由购房人自己交纳。
2. 关于房屋装修费用是否应列入共同负担范围。由于装修费用不菲，是否由政府和个人共同负担，法律上的意义十分重大，因为这直接影响共有产权比例和共有人双方的权利义务份额。有人认为：尽管政府与承购人共有，但住房由承购人居住，故装修费用应由承购人支付。此种说法看似有理，实则缘于对我国住房产业政策不了解而发出的片面之言。住房和城乡建设部2008年再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质〔2008〕133号），要求各地继续贯彻落实国务院办公厅《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）和建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔2002〕190号），根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。在这一产业政策背景下，对共有产权经济适用住房如果还规定装修费用由承购人自付(不列入共同负担范围)，这必然致生两个问题。一是如果经济适用住房本身就已是全装修房，再将装修费用扣除，而由承购人自付，这显得不合情理，与物权法也相背。因为根据添附理论，装修后的部分已添附到住房上形成一个所有权，在算房价时不应将装修部分排除而仅计算毛坯房价格，这在实务上很难做到精准计算，也不经济。二是会导致地方政府抵制“推广全装修房”这一产业政策，致生政策与法律之间的冲突。如果硬性作出规定，那么为了避免出现全装修房在剥离装修费用由承购人自付时出现的尴尬，地方政府在推广共有产权经济适用住房时，可能会将房源局限于毛坯房。因为售给承购人后，由购房人自付装修费用显得名正言顺，政府还节省了共有成本。但是，这一做法的代价就是直接违背了国家的产业政策。另外，在满五年后卖房时，所作的装修也还是有一定价值的(有人在买房时要求把原来的装修拆掉，这种情况是很少见的，也不应鼓励)，如果出卖后由政府和承购人分成，人们不禁要问：政府分成的权源基础是什么？这不正是政府与民争利的证据吗？如果政府可以无缘得利，承购人将宁可选择不装修。其实，买房后没财力装修的家庭是不少的，政府拟推行共有产权经济适用住房制度的目的，就是为了解决中低收入家庭(或低收入家庭，政府的提法时有不同)的住房困难，那么按国家产业政策使之住上全装修房有什么不可呢？为此，笔者认为应按国家产业政策推广全装修房，如果是毛坯费，应将装修费用列入总房价，由政府和个人共同承担。
3.关于“三通费”是否共同承担的问题。有不少地方的承购人在接收房屋时，还要交纳几千元的“三通费” (水、电、煤气等配套设施的开通费)。而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条规定：商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。笔者认为，贵州等地的做法是有道理的，这些设施的开通是房屋正常功能得以发挥的前提，应将“三通费”包括在房价内。就共有产权经济适用住房而言，满五年上市后，房屋的这些配套设施也是继续存在并发挥功能的，在共有产权语境下，由承购人单独支付，明显没有正当且充分的理由。因此，国家应统一规定“三通费”包括在房价内，由政府与购房人共同承担。
(四)政府和购房人的权利义务。
1.政府的权利。第一，实施监管的职权。要求承购人如实提供有关资料，履行审批职责。依法就承购人对建筑物区分所有权之专有所有权及共有所有权的行使情况进行监督，对违反相关法律、法规规定的行为予以制止并责令改正。第二，参与行使建筑物区分所有权之成员权、专有所有权之处分权。政府有权与承购人就行使建筑物区分所有权之成员权进行协商，选出代表行使业主的重大决策权。有人认为政府不必享有成员权，实属不当。政府与承购人共同作为业主，当然应共同享有成员权，按照按份共有之物权效力，当政府持有份额在50%以上时就显得尤为必要。反之，政府不行使业主之成员权，却要遵守业主委员会之决定和物业管理规约，实属不公。《物权法》第97条规定：处分共有之不动产，以及对共有不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，政府对建筑物专有所有权之处分权的行使，亦有权按照法律规定或合同约定与作为共有人之承购人共同协商行使。第三，对住房使用情况的检查权。对住房进行检查，是确保承购人依法使用经济适用住房的应然要求。应赋予政府在至少一名成年家庭成员在场的情况下，进入共有产权经济适用住房检查使用情况。第四，对承购人份额的回购权和共有住房上市后的收益分成权。赋予政府回购权，这对经济适用住房在保障对象之间实现流转，充分发挥经济适用住房的保障功能具有重要意义。赋予政府住房上市后的收益分成权，这正是共有产权经济适用住房制度设计的主要目的之所在，该权利之行使，将使政府获得房价上涨带来的收益，从而扼制通过经济适用住房进行权利寻租及牟利行为。［6］(P．36)
2.政府的义务。第一，不得侵入住宅。基于私有房屋“风能进，雨能进，国王不能进”的法谚和承购人隐私权的保护，政府不应留有共有住房的钥匙(这也可减轻政府责任)。政府人员要进入共有住房检查时，必须有一名承购家庭成年成员在场。政府亦不得安排外人与承购人家庭共住。当然，承购人有违法嫌疑时，可依法进行搜查，则另当别论。第二，不得将持有的共有份额单独转让给其他人。如果政府将自有份额单独转让给其他人，则会形成两个家庭对房屋的共有，必将影响承购人的居住。故政府之共有份额只能转让给承购人或与承购人之份额同时转让给具备购买资格之第三人。第三，服从业主大会或者业主委员会的决定，遵守管理规约。《物权法》第78条规定：业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主作为建筑物区分所有权之成员权人，享有业主权利时，亦承担相应义务，此为建筑物维持其功用的必要条件之一。政府作为共有业主，自然不能例外。第四，搞好机构建设，提高服务质量。政府应搞好政务公开，提高监管及服务质量，建立高效、公正的共有产权经济适用住房管理机构及其体系，以便与承购人建立良好的互动机制。
3.承购人的权利。第一，占有和合理使用的权利。承购人作为使用人，有权占有并按住房的用途进行合理使用，但不得破坏住房结构或使住房功能受损，也不得擅自出租或出借所购经济适用住房，否则有违该制度之初衷。第二，行使建筑物区分所有权之专有所有权、共有所有权和成员权。我国《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利(“共同管理的权利”即指成员权，其它两项权利为专有所有权和共有所有权)。［4］(P．166)承购人作为共有人，具体占有和使用经济适用住房，有权行使建筑物区分所有权之专有所有权、共有所有权和成员权，但在行使专有所有权之处分权以及成员权之重大决策权时，应按照法律规定或合同约定与作为共有人之政府共同协商行使。［7］(P．81)
第三，购买政府份额的权利。政府应履行在住房上的积极责任，充分发挥住房保障功能，“尊重人们追求财富的进取心”。［8］(P．715)共有产权经济适用住房制度的目的之一就是帮助承购人承担部分购房压力，待其经济条件好转时，鼓励承购人购买政府份额获得全产权，同时使政府将回收的资金用于为其他符合条件的家庭提供保障。对承购人购买政府份额的申请，一般来讲政府都应允许，除非承购人出现应被强制退出共有关系的情形。第四，依法处分自有份额的权利。承购人有权将自己的份额交由政府回购，也可在满足一定年限后与政府协商将房屋上市交易后分成，以退出共有关系。为了减轻承购人购房压力，应允许其用所购住房的自有份额抵押贷款用于购房。承购人自有份额所对应的价值可以由其继承人继承，也可遗赠给他人，但其继承人或受遗赠人能否取得住房所有权，则有待政府批准，不符合经济适用住房保障条件的，只能就原承购人份额变现后对应的价值继承或受遗赠。另外，应参照英国的共有产权住房制度，允许承购人在一定条件下经批准将房屋之部分出借或出租给其他人居住。［1］(P．72)这是因为随着家庭成员情况的变化，比如小孩上大学后有一房间空出，承购人将该空余的房间出租给他人居住，既能给别人带来便利，又可以给自己带来收益，符合物尽其用原则。至于承购人还有别的住所，拟将经济适用住房全部出租，则应重新核查其购买资格，由政府将其份额回购。
4.承购人的义务。第一，交纳物业管理费。《物权法》第98条规定：对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。就实际而言，政府出资但没有直接占有、使用房屋，承购人直接占有、使用共有住房而没有向政府付费，将该住房及其附属设施的管理和养护费用由承购人承担，应属公平。因此，物业管理费应当由承购人交纳。第二，正确使用住房，负责房屋专有部分的维修。承购人应依住房之用途而为使用，不得改变住房用途和结构，不得损害其他人利益。《侵权行为法》第87条规定：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿”。另外，房屋公共部分的维修此前已论述由维修基金支付，而专有部分的维修，承购人作为具体使用者，当然自己负担。第三，服从政府监管及报告的义务。共有产权经济适用住房承购人应服从政府监管，并就其违法、违规及违约行为承担相应的法律责任。在使用住房过程中，在房屋处于危险之虞时，以及出现需要重大维修等情形时，应当及时向政府报告。第四，服从业主大会或者业主委员会的决定，遵守管理规约。承购人作为业主，承担该项义务当属应有之义。
(五)关于政府和承购人的连带责任和风险负担问题。
1.建筑物致人损害的责任。一是脱落、坠落责任。《侵权责任法》第85条规定：“建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿”。政府作为房源的提供者，作为共有产权人，当建筑物发生脱落造成他人损害时，应当共同承担责任，根据《物权法》第102条之规定，当属连带责任。而房屋交由承购人实际控制并使用，搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，当由承购人承担责任。二是倒塌责任。第86条规定：“ 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任”。因此，当政府作为经济适用住房的建设单位，当然应根据该条对受损害的人承担相应责任。同时，政府将所建经济适用住房销售给承购人，对承购人当然应承担房屋质量瑕疵担保责任。而当承购人致使该房屋倒塌造成他人损害时，承购人应对该他人负损害赔偿责任，同时应对政府的所有权所受损害承担赔偿责任。
2.费用交纳的连带责任。前已论述维修基金应当共同交纳，故作为共有人之政府和承购人当然就维修基金的交纳负连带责任。至于物管费追缴问题则值得研究，第一，在房屋还未销售给承购人，政府作为所有人时，应由政府交纳，而不管是否有人居住。承购人购买该房屋后，作为部分产权人之承购人占有和使用住房，由其交纳物业管理费是合理的。就事实而言，承购人交纳物管费，对住房的价值维持是有积极意义的。第二，经济适用住房的承购人有不少是低收入家庭，生活尚且困难，拖欠物管费的情形难免会存在。如果此种情况下政府承担连带责任(承购人的份额实际上是可作为担保的)，会使小区物业管理得以正常运行，实是一举多得的做法。
3.关于政府连带责任的豁免问题。《物权法》第102条规定：“因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”有人认为，在《住房保障法》中应规定“承购人和政府不具有连带债权债务关系”。笔者认为共有产权经济适用住房，应按民事法律关系来分配法律责任，而不能轻易排除共有人之法律责任。政府的豁免责任应受到严格限制，否则就是对法制的破坏，必将对其它民事主体的合法权益造成损害。因此，政府在维修基金和物管费的交纳上应负连带责任，而不应在《住房保障法》中以条文排除之。
4．关于风险承担问题。由于不可抗力，比如地震、水灾、战争等原因致使房屋受损，应根据按份共有规则，各自承担所受损失，自无疑义。
(六)共有房屋登记问题。自2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》( 建设部令第168号)第13条规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。 第24条规定：房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。而《物权法》第104条规定：按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。因此，在房屋登记时应对政府和承购人的份额作出登记。而对相关的重要问题，也应在政府与个人之间的协议中明确。此外，《房屋登记办法》第25条规定：房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”及各自份额等字样。同时，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。
注：本文已在《西南民族大学学报》2011年第11期发表。
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作者介绍：蒋拯（1972-），男，布依族，贵州独山人，西南政法大学2009级民法专业博士研究生(全日制)，贵州省住房和城乡建设厅法规处副处长；研究方向：物权法、房地产法。重庆，401120。
